Was ist eine Baulast?

Die Baulast nach der Landesbauordnung

Die Baulast ist kein Begriff aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Sie steht in den Bauordnungen der Länder. Die Wortlaute ähneln sich stark. Nach der Bauordnung von Nordrhein-Westfalen übernimmt der Eigentümer eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen, die sein Grundstück betrifft.

Diese Pflicht besteht gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Sie besteht nicht gegenüber dem Nachbarn. Das ist der Kern der Baulast. Die Behörde überwacht, ob die Pflicht eingehalten wird. Sie kann sie mit den Mitteln des öffentlichen Rechts durchsetzen, etwa mit einer Ordnungsverfügung.

Eine Baulast entsteht nicht von selbst. Der Eigentümer muss sie schriftlich erklären. Seine Unterschrift wird entweder vor der Bauaufsicht geleistet oder amtlich beglaubigt. Ist ein Erbbaurecht bestellt, muss in Nordrhein-Westfalen auch der Erbbauberechtigte zustimmen.

Wirksam wird die Baulast erst mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis. Ab dann wirkt sie auch gegenüber den Rechtsnachfolgern. Wer das Grundstück später kauft, erbt oder geschenkt bekommt, ist also ebenso gebunden.

Wozu eine Baulast dient

Meist hilft eine Baulast einem Bauvorhaben auf einem anderen Grundstück. Ein Bau erfüllt die Vorschriften nicht allein auf dem eigenen Grund. Der Nachbar springt mit seinem Grundstück ein. Die Baulast sichert das dauerhaft ab, auch wenn der Nachbar später verkauft.

Welche Baulasten es gibt, legen die Länder nicht abschließend fest. Die folgenden Arten sind häufig. Sie nennt zum Beispiel die Bauaufsicht der Stadt Seelze in Niedersachsen. Das Land Berlin nennt als typische Beispiele Abstandsflächen, Stellplatzflächen und die Vereinigung von Grundstücken.

• Zuwegungsbaulast: Ein Hinterliegergrundstück erhält eine gesicherte Zufahrt über das vordere Grundstück.
• Abstandsbaulast: Ein Teil der nötigen Abstandsfläche liegt auf dem Nachbargrund und muss frei bleiben.
• Vereinigungsbaulast: Mehrere Grundstücke gelten baurechtlich als ein einziges, etwa bei einem Bau über die Grenze.
• Anbaubaulast: Der Nachbar verpflichtet sich, später an die Grenzwand anzubauen, zum Beispiel bei einem Doppelhaus.
• Stellplatzbaulast: Notwendige Stellplätze liegen auf einem anderen Grundstück in der Nähe.
• Leitungsbaulast: Wasser- oder Abwasserleitungen dürfen über das Nachbargrundstück geführt werden.

Das Baulastenverzeichnis

Alle Baulasten stehen im Baulastenverzeichnis. Dieses Verzeichnis führt die Bauaufsichtsbehörde. Welche Stelle das vor Ort ist, regelt jedes Land selbst. Es kann der Landkreis, die Stadt oder die Gemeinde sein.

Das Grundbuch führt dagegen das Amtsgericht. Beide Register sind getrennt. Ein Grundbuchauszug zeigt deshalb keine Baulasten. Wer ein vollständiges Bild der Lasten haben will, braucht beide Auszüge.

Das Verzeichnis ist nicht öffentlich. Einsicht und einen Auszug erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt. So steht es zum Beispiel in den Bauordnungen von Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen. Das Land Berlin zählt auch Kaufinteressenten zu den Berechtigten. Andere Stellen verlangen eine Vollmacht des Eigentümers.

Ist für ein Grundstück nichts eingetragen, stellt die Behörde auf Antrag eine Negativbescheinigung aus. Sie belegt gegenüber Käufer, Notar oder Bank, dass keine Baulast verzeichnet ist. Sie können den Auszug auch selbst bei der zuständigen Stelle beantragen.

Bayern: keine Baulast, sondern Dienstbarkeit

Die Bayerische Bauordnung kennt keine Baulast. Ein Baulastenverzeichnis gibt es in Bayern deshalb nicht. Die Aufgaben der Baulast erfüllen dort andere Mittel.

Muss eine Zufahrt oder eine Fläche auf fremdem Grund gesichert werden, verlangt die Bayerische Bauordnung eine rechtliche Sicherung gegenüber dem Rechtsträger der Bauaufsichtsbehörde. Nach den Vollzugshinweisen der Obersten Baubehörde geschieht das mit einer Grunddienstbarkeit oder einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Beide stehen im Grundbuch, in Abteilung II.

Für Abstandsflächen gibt es in Bayern einen weiteren Weg. Der Nachbar kann gegenüber der Bauaufsicht schriftlich zustimmen, dass Abstandsflächen auf sein Grundstück fallen. Diese Zustimmung gilt auch für seine Rechtsnachfolger. Sie steht nicht im Grundbuch, sondern liegt in der Bauakte.

Für Käufer in Bayern heißt das: Prüfen Sie Abteilung II des Grundbuchs genau. Fragen Sie im Zweifel bei der Bauaufsicht nach, ob Zustimmungen von Nachbarn vorliegen.

Brandenburg: Baulast mit Unterbrechung

Brandenburg hatte die Baulast bis 1994. Danach wurden solche Pflichten bis Juli 2016 anders gesichert. Man trug beschränkte persönliche Dienstbarkeiten in Abteilung II des Grundbuchs ein. Berechtigt war die Körperschaft, die die untere Bauaufsicht trägt, also etwa der Landkreis.

Mit der neuen Brandenburgischen Bauordnung vom 1. Juli 2016 kam die Baulast zurück. Seitdem führt die untere Bauaufsichtsbehörde wieder ein Baulastenverzeichnis.

Die alten Dienstbarkeiten bleiben gültig. Sie gelten so lange, bis eine Baulast sie ersetzt und die Eintragung im Grundbuch gelöscht ist. Bei einem Grundstück in Brandenburg lohnt deshalb der Blick in beide Register. Notare und Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure dürfen dort ohne Nachweis eines Interesses einsehen.

Was eine Baulast für Käufer bedeutet

Eine eingetragene Baulast geht mit dem Grundstück auf Sie über. Sie müssen sie so hinnehmen, wie sie eingetragen ist. Je nach Inhalt dürfen Sie eine Fläche nicht bebauen oder müssen eine Zufahrt freihalten.

Das kann Ihre Pläne einschränken. Ein Anbau, eine Garage oder ein Carport ist dann vielleicht nicht möglich. Deshalb sollten Sie den Auszug vor dem Notartermin kennen. Lassen Sie sich unklare Einträge von der Bauaufsicht oder vom Notar erklären.

Eine Baulast lässt sich nicht einfach wieder loswerden. Löschen kann sie nur die Bauaufsicht. In Nordrhein-Westfalen und Brandenburg verzichtet die Behörde, wenn kein öffentliches Interesse mehr an ihr besteht. In Niedersachsen darf zusätzlich kein privates Interesse mehr bestehen.

Umgekehrt kann eine Baulast auch nützen. Liegt Ihr Grundstück hinten und die Zufahrt führt über den Nachbarn, kann eine Baulast zu Ihren Gunsten eingetragen sein. Dann prüfen Sie, ob auch ein privates Wegerecht im Grundbuch steht.