Baulast oder Grunddienstbarkeit: was ist der Unterschied?

Zwei Rechte für einen ähnlichen Zweck

Baulast und Grunddienstbarkeit dienen oft demselben Zweck. Ein typischer Fall: Ein Grundstück liegt in zweiter Reihe und hat keinen eigenen Zugang zur Straße. Die Zufahrt führt über das vordere Grundstück. Damit das dauerhaft geht, muss es rechtlich gesichert werden.

Dafür gibt es zwei Wege. Der eine führt über das Baurecht der Länder, das ist die Baulast. Der andere führt über das Bürgerliche Gesetzbuch, das ist die Grunddienstbarkeit. Beide belasten das vordere Grundstück. Beide gelten auch nach einem Verkauf weiter.

Trotzdem sind sie nicht austauschbar. Sie richten sich an verschiedene Beteiligte und stehen in verschiedenen Registern. Wer nur eines von beiden prüft, übersieht leicht etwas.

Die Baulast: eine Pflicht gegenüber der Behörde

Mit einer Baulast verpflichtet sich der Eigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen. Das ist eine öffentlich-rechtliche Pflicht. So regeln es die Bauordnungen der Länder, zum Beispiel in Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen.

Die Baulast dient dem Baurecht. Sie sorgt dafür, dass ein Bauvorhaben genehmigt werden kann, etwa weil die Zufahrt nun gesichert ist. Die Behörde überwacht die Pflicht und kann sie mit einer Ordnungsverfügung durchsetzen.

Der Nachbar, dem die Baulast nützt, erhält daraus kein eigenes Recht. Darauf weist zum Beispiel die Bauaufsicht der Stadt Seelze in Niedersachsen hin. Sie empfiehlt, zusätzlich einen Vertrag zu schließen und eine Dienstbarkeit ins Grundbuch eintragen zu lassen.

Wirksam wird die Baulast mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis. Dieses führt die Bauaufsichtsbehörde. In Bayern gibt es keine Baulast. Dort übernehmen Dienstbarkeiten im Grundbuch ihre Aufgabe.

Die Grunddienstbarkeit: ein Recht des Nachbarn

Eine Grunddienstbarkeit gibt dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks ein Recht am belasteten Grundstück. So regelt es das Bürgerliche Gesetzbuch. Das begünstigte Grundstück heißt herrschendes Grundstück. Das Recht bleibt bei diesem Grundstück, auch wenn es verkauft wird.

Das Gesetz kennt drei Formen. Der Nachbar darf das Grundstück in einzelnen Beziehungen nutzen, etwa als Weg. Oder auf dem Grundstück dürfen bestimmte Handlungen nicht vorgenommen werden, etwa eine Bebauung. Oder der Eigentümer darf bestimmte eigene Rechte nicht ausüben.

Die Dienstbarkeit muss dem herrschenden Grundstück einen Vorteil bringen. Ein bloßer persönlicher Vorteil reicht nicht. Dafür gibt es die beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Sie steht einer bestimmten Person zu. In Bayern kann das zum Beispiel der Träger der Bauaufsicht sein.

Entstehen kann die Grunddienstbarkeit nur durch Einigung und Eintragung ins Grundbuch. Sie steht dort in Abteilung II. Der begünstigte Nachbar kann sein Recht selbst geltend machen. Er ist dafür nicht auf eine Behörde angewiesen.

Der Vergleich auf einen Blick

Die Tabelle fasst die wichtigsten Unterschiede zusammen. Einzelheiten zur Baulast regelt jedes Land in seiner Bauordnung. Die Angaben in der Spalte Baulast gelten deshalb nicht überall gleich.

Wie beide Rechte gelöscht werden

Eine Baulast kann nur die Bauaufsicht löschen. Nach den Bauordnungen von Nordrhein-Westfalen und Brandenburg verzichtet sie, wenn kein öffentliches Interesse mehr an der Baulast besteht. Vorher soll sie den Verpflichteten und die Begünstigten anhören. Der Verzicht wird mit der Löschung im Verzeichnis wirksam.

In Niedersachsen ist die Hürde höher. Dort darf weder ein öffentliches noch ein privates Interesse mehr an der Baulast bestehen. Dann muss die Behörde auf Antrag des Eigentümers löschen.

Eine Grunddienstbarkeit endet anders. Der Berechtigte muss erklären, dass er das Recht aufgibt. Dazu kommt die Löschung im Grundbuch. Ohne die Mitwirkung des Nachbarn geht das in der Regel nicht.

Die Löschung des einen Rechts lässt das andere unberührt. Ist eine Zufahrt doppelt gesichert, bleibt nach dem Löschen der Baulast die Dienstbarkeit bestehen. Umgekehrt gilt dasselbe.

Was Käufer prüfen sollten

Vor einem Kauf brauchen Sie beide Auszüge, denn keines der beiden Register zeigt den Inhalt des anderen. Der Grundbuchauszug zeigt Grunddienstbarkeiten in Abteilung II. Der Auszug aus dem Baulastenverzeichnis zeigt Baulasten. In Bayern genügt das Grundbuch, weil es dort keine Baulast gibt.

Liegt Ihr künftiges Grundstück hinten, prüfen Sie die Zufahrt doppelt. Eine Baulast allein sichert die Genehmigung, aber nicht Ihr Recht gegenüber dem Nachbarn. Fehlt eine Dienstbarkeit, klären Sie das vor dem Kauf mit Verkäufer und Notar.

Liegt eine Last auf dem Grundstück, das Sie kaufen, lesen Sie den genauen Text. Er zeigt, welche Fläche betroffen ist und was Sie dulden müssen. Daraus ergibt sich, ob Ihre Pläne noch möglich sind.