Auflassungsvormerkung: was sie im Grundbuch bedeutet

Auflassung und Vormerkung: zwei verschiedene Dinge

Beim Hauskauf gehen Sie nicht in einem Schritt in das Eigentum über. Zuerst schließen Sie den Kaufvertrag. Er muss notariell beurkundet werden. Damit verpflichtet sich der Verkäufer, Ihnen das Grundstück zu übertragen. Eigentümer sind Sie dadurch noch nicht.

Für den Eigentumswechsel braucht es zwei weitere Dinge: die Einigung über den Übergang und die Eintragung im Grundbuch. Diese Einigung heißt bei Grundstücken Auflassung. Verkäufer und Käufer müssen sie gleichzeitig vor einer zuständigen Stelle erklären, in der Praxis meist vor dem Notar. Eine Auflassung unter einer Bedingung ist unwirksam.

Die Vormerkung ist dagegen ein eigener Eintrag im Grundbuch. Sie sichert einen Anspruch, hier Ihren Anspruch auf Übertragung des Eigentums. Weil sie diesen Anspruch auf Auflassung sichert, spricht man von Auflassungsvormerkung. Ämter sprechen auch von Eigentumsübertragungsvormerkung, die Bundesnotarkammer von Eigentumsvormerkung.

Den Begriff Auflassung finden Sie später auch in Abteilung I. Dort steht als Grundlage Ihrer Eintragung der Tag der Auflassung. Wer nach einem Auflassungsvermerk im Grundbuch sucht, meint meist diese Angabe.

Was die Vormerkung bewirkt

Die Wirkung regelt § 883 BGB. Verfügt der Verkäufer nach Eintragung der Vormerkung über das Grundstück, ist das Ihnen gegenüber insoweit unwirksam. Das gilt, soweit die Verfügung Ihren Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde.

Verkauft der Verkäufer das Grundstück also ein zweites Mal, kann der zweite Käufer Ihnen gegenüber nichts daraus ableiten. Dasselbe gilt für eine neue Grundschuld, die der Verkäufer nach der Vormerkung bestellt. Wurde trotzdem jemand eingetragen, können Sie von ihm die Zustimmung zu Ihrer Eintragung oder zur Löschung verlangen.

Der Schutz reicht auch in Zwangsvollstreckung und Insolvenz. Verfügungen durch Vollstreckung, Arrest oder den Insolvenzverwalter fallen ebenfalls unter § 883 BGB. Gerät der Verkäufer in die Insolvenz, können Sie nach § 106 der Insolvenzordnung die Erfüllung Ihres Anspruchs aus der Insolvenzmasse verlangen.

Wichtig ist auch der Rang. Rechte, die Ihnen aufgrund des gesicherten Anspruchs eingeräumt werden, erhalten den Rang ab dem Tag der Vormerkung. Spätere Einträge können sich nicht davorschieben.

Wann und wie die Vormerkung eingetragen wird

Eingetragen wird die Vormerkung, wenn der Eigentümer sie bewilligt. Diese Bewilligung steht in der Regel im Kaufvertrag. Das Grundbuchamt braucht sie in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form. Ein privat unterschriebenes Papier reicht nicht.

Das Grundbuchverfahren läuft nur auf Antrag. Den Antrag stellt in der Regel der Notar, der den Vertrag beurkundet hat. Zuständig ist das Grundbuchamt, bei dem das Grundbuch des Grundstücks geführt wird.

Der Verkäufer muss selbst als Eigentümer im Grundbuch stehen. Eine Ausnahme gilt nach dem Gesetz für Erben. Steht im Grundbuch noch eine verstorbene Person, sprechen Sie das früh beim Notar an.

Die Bundesnotarkammer beschreibt den üblichen Ablauf so: Der Kaufpreis wird meist erst fällig, wenn die Vormerkung für den Käufer eingetragen ist. Weitere Bedingungen sind etwa vorliegende Genehmigungen und Unterlagen zur Löschung alter Grundschulden. Der Notar teilt Ihnen mit, wann Sie zahlen müssen.

Wo die Vormerkung im Grundbuch steht

Eine Vormerkung für den Anspruch auf Übertragung des Eigentums steht in Abteilung II. Das schreibt § 12 der Grundbuchverfügung vor. In Abteilung II stehen auch Lasten wie Wegerechte oder Wohnrechte.

Vormerkungen gibt es auch für andere Rechte. Eine Vormerkung für eine Grundschuld steht zum Beispiel in Abteilung III. Für die Auflassungsvormerkung beim Kauf schauen Sie also in Abteilung II.

Bei der Eintragung kann das Grundbuch auf die Bewilligung verweisen. Der Eintrag selbst ist deshalb oft kurz. Er nennt den Berechtigten und verweist auf die Urkunde des Notars. Die Urkunde liegt in der Grundakte.

• Eine Vormerkung zu Ihren Gunsten nach dem Kauf: erwünscht, sie schützt Sie.
• Eine fremde Vormerkung vor Ihrem Kauf: ein Warnsignal, denn jemand anderes hat einen Anspruch auf das Grundstück.
• Eine rot unterstrichene Vormerkung: Sie ist gelöscht und gilt nicht mehr.

Was die Eintragung kostet

Das Grundbuchamt berechnet die Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Für die Eintragung einer Vormerkung fällt eine halbe Gebühr an. Die Höhe hängt vom Wert ab, beim Kauf etwa vom Kaufpreis. Einen festen Betrag gibt es deshalb nicht.

Fest steht dagegen die Gebühr für die Löschung einer Vormerkung. Sie beträgt nach Nummer 14152 des Kostenverzeichnisses 25 €. Für die spätere Eintragung als Eigentümer fällt eine volle Gebühr nach dem Wert an.

Hinzu kommen die Kosten des Notars. Wer welche Kosten trägt, regelt der Kaufvertrag. Fragen Sie im Zweifel beim Notar nach.

Löschung der Auflassungsvormerkung

Sind Sie als Eigentümer eingetragen, hat die Vormerkung ihren Zweck erfüllt. Sie kann dann gelöscht werden. Auch dafür braucht das Grundbuchamt einen Antrag und die Bewilligung des Berechtigten, also Ihre. Klären Sie mit dem Notar, ob er die Löschung zusammen mit der Umschreibung beantragt.

Schwieriger ist die Löschung, wenn der Kauf platzt. Dann steht die Vormerkung des Käufers weiter im Grundbuch und blockiert das Grundstück. Der Verkäufer braucht für die Löschung grundsätzlich die Bewilligung des Käufers in beglaubigter Form.

Weigert sich der Käufer, kann der Verkäufer vom Gericht klären lassen, ob er der Löschung zustimmen muss. Das Gesetz gibt dafür Ansprüche, etwa wenn der gesicherte Anspruch dauerhaft nicht durchsetzbar ist. Ob das im Einzelfall zutrifft, ist eine Rechtsfrage. Lassen Sie sich dazu vom Notar oder einem Anwalt beraten.

Risiken ohne Vormerkung

Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch. Bis dahin kann der Verkäufer rechtlich noch über das Grundstück verfügen. Ohne Vormerkung hätten Sie gegen einen zweiten Käufer, der zuerst eingetragen wird, keinen Schutz durch das Grundbuch.

Dasselbe gilt für neue Grundschulden oder eine Pfändung durch Gläubiger des Verkäufers. Ohne Vormerkung könnten solche Rechte vor Ihnen ins Grundbuch kommen. Sie müssten das Haus dann mit diesen Lasten übernehmen oder Ihre Ansprüche gegen den Verkäufer einklagen.

Achten Sie deshalb darauf, dass der Kaufpreis erst nach Eintragung der Vormerkung fällig wird. Ob sie eingetragen ist, sehen Sie in Abteilung II eines aktuellen Grundbuchauszugs.