Altlasten beim Grundstückskauf: Risiken erkennen und prüfen

Was eine Altlast ist

Das Bundes-Bodenschutzgesetz unterscheidet zwei Arten von Altlasten. Altablagerungen sind stillgelegte Deponien und Grundstücke, auf denen Abfälle gelagert oder abgelagert wurden. Altstandorte sind Grundstücke stillgelegter Anlagen, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde.

Zur Altlast wird eine solche Fläche erst, wenn von ihr schädliche Bodenveränderungen oder andere Gefahren ausgehen. Besteht nur ein Verdacht, spricht das Gesetz von einer altlastverdächtigen Fläche.

Daneben gibt es schädliche Bodenveränderungen ohne alte Anlage oder Deponie. Gemeint sind Beeinträchtigungen des Bodens, die Gefahren oder erhebliche Nachteile herbeiführen können. Auch hier kann zunächst ein bloßer Verdacht bestehen.

Warum das Käufer betrifft

Zur Sanierung verpflichtet das Gesetz mehrere Personen nebeneinander. Dazu gehören der Verursacher und der Grundstückseigentümer. Auch wer die tatsächliche Gewalt über das Grundstück hat, kann herangezogen werden.

Als Käufer werden Sie Eigentümer. Die Behörde kann Sie also in Anspruch nehmen, obwohl Sie den Schaden nicht verursacht haben. Bei einem hinreichenden Verdacht kann sie zunächst Untersuchungen anordnen. Die Kosten angeordneter Maßnahmen tragen die Verpflichteten.

Auch der Verkäufer ist nicht immer aus der Verantwortung. Ein früherer Eigentümer bleibt verpflichtet, wenn er nach dem 1. März 1999 verkauft hat und die Altlast kannte oder kennen musste.

Wo Altlasten erfasst sind

Das Bundesgesetz überlässt die Erfassung von Altlasten den Ländern. Deshalb hat jedes Land eigene Namen und eigene Zuständigkeiten. Meist ist die untere Bodenschutzbehörde beim Landkreis oder der kreisfreien Stadt zuständig.

Einige Länder weichen ab. In Hessen erteilen die Regierungspräsidien die Auskunft. In Hamburg ist eine Landesbehörde zuständig, in Berlin das Umwelt- und Naturschutzamt des jeweiligen Bezirks.

Manche Länder führen die Daten zusätzlich zentral bei einem Landesamt. Die Anfrage stellen Sie trotzdem in der Regel bei der Stelle vor Ort.

So bekommen Sie eine Auskunft

Nach dem Umweltinformationsgesetz hat jede Person Zugang zu Umweltinformationen, ohne ein rechtliches Interesse darzulegen. Die Behörde muss einen Antrag aber ablehnen, wenn dadurch personenbezogene Daten offenbart und Interessen der Betroffenen erheblich beeinträchtigt würden. Anders ist es, wenn die Betroffenen zugestimmt haben.

Altlastendaten beziehen sich auf einzelne Grundstücke und damit auf deren Eigentümer. Viele Stellen verlangen deshalb eine Vollmacht oder das Einverständnis des Eigentümers. In Berlin ist die Vollmacht für Nichteigentümer zwingend. Als Käufer bitten Sie also den Verkäufer um eine Vollmacht.

Die Antwort sagt, ob das Grundstück erfasst ist und in welcher Stufe. Möglich sind etwa ein Verdacht, ein bestätigter Befund oder kein Eintrag. Ist ein Verdacht vermerkt, fragen Sie nach Untersuchungen und deren Ergebnissen.

Die Gebühr legt die Stelle fest, sie ist je nach Land und Behörde verschieden. Sie können die Auskunft auch selbst bei der zuständigen Stelle beantragen.

• Adresse und, wenn vorhanden, Flurstücksnummer angeben
• Vollmacht des Eigentümers beifügen
• Früh stellen, die Bearbeitung dauert je nach Stelle unterschiedlich lang
• Nach der Antwort gezielt nachfragen, wenn ein Verdacht vermerkt ist

Warnzeichen vor dem Kauf

Die Behörden erfassen die Flächen, die ihnen bekannt sind. Ein fehlender Eintrag heißt deshalb nicht, dass der Boden sauber ist. Achten Sie selbst auf Hinweise aus der Geschichte des Grundstücks.

Fragen Sie den Verkäufer, wie das Grundstück früher genutzt wurde. Besteht ein konkreter Verdacht, kann ein Bodengutachten Klarheit bringen. Ein solches Gutachten beauftragen Sie bei einem Sachverständigen.

Bestätigt eine behördlich angeordnete Untersuchung den Verdacht nicht, werden die Kosten unter Umständen erstattet. Voraussetzung ist, dass der Herangezogene die verdächtigen Umstände nicht zu vertreten hat. Auf diese Regel sollten Sie sich beim Kauf aber nicht verlassen.

• Frühere Betriebe, Werkstätten oder Lager auf dem Grundstück
• Alte Tanks oder Anlagen, in denen mit Schadstoffen gearbeitet wurde
• Aufgefüllte Gruben, etwa frühere Kiesgruben
• Frühere Ablagerung von Abfällen

Altlasten im Kaufvertrag

Ein Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Dort regeln Käufer und Verkäufer, wer für Mängel einsteht. Häufig schließt der Verkäufer seine Haftung aus.

Der Bundesgerichtshof hat 2022 entschieden: Schon ein Altlastenverdacht kann ein Mangel des Grundstücks sein. Der Verkäufer muss dann zunächst nur den Verdacht aufklären. Eine Sanierung kann der Käufer erst verlangen, wenn sich der Verdacht bestätigt.

Auf einen Haftungsausschluss kann sich ein Verkäufer nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Das gilt auch für einen bekannten Altlastenverdacht. Ein Hinweis, der das Problem kleinredet, reicht nach dem Urteil nicht aus.

Umgekehrt gilt: Kennt der Käufer einen Mangel beim Vertragsschluss, hat er deswegen grundsätzlich keine Rechte. Wer von einem Verdacht weiß, sollte ihn deshalb ausdrücklich im Vertrag regeln. Lassen Sie sich dazu vom Notar oder einem Anwalt beraten.