Altlasten beim Grundstückskauf: Risiken erkennen und prüfen

Was eine Altlast ist

Eine Altlast ist eine stillgelegte Deponie oder ein früherer Betriebsstandort, von dem Gefahren für den Boden oder für Menschen ausgehen. So bestimmt es das Bundes-Bodenschutzgesetz.

Das Gesetz unterscheidet zwei Arten. Altablagerungen sind stillgelegte Deponien und Grundstücke, auf denen Abfälle gelagert oder abgelagert wurden. Altstandorte sind Grundstücke stillgelegter Anlagen, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde.

Besteht nur ein Verdacht, spricht das Gesetz von einer altlastverdächtigen Fläche. Daneben gibt es schädliche Bodenveränderungen ohne alte Anlage oder Deponie. Gemeint sind Beeinträchtigungen des Bodens, die Gefahren oder erhebliche Nachteile herbeiführen können.

Warum das Käufer betrifft

Als Käufer werden Sie Eigentümer. Die Behörde kann Sie deshalb zur Sanierung heranziehen, obwohl Sie den Schaden nicht verursacht haben.

Das Gesetz verpflichtet mehrere Personen nebeneinander. Dazu gehören der Verursacher und der Grundstückseigentümer. Auch wer die tatsächliche Gewalt über das Grundstück hat, also darüber verfügt, ohne Eigentümer zu sein, kann herangezogen werden.

Bei einem hinreichenden Verdacht kann die Behörde zunächst Untersuchungen anordnen. Die Kosten angeordneter Maßnahmen tragen die Verpflichteten.

Auch der Verkäufer ist nicht immer aus der Verantwortung. Ein früherer Eigentümer bleibt verpflichtet, wenn er nach dem 1. März 1999 verkauft hat und die Altlast kannte oder kennen musste.

Wo Altlasten erfasst sind

Altlasten stehen in Verzeichnissen der Länder, nicht im Grundbuch. Das Bundesgesetz überlässt die Erfassung den Ländern. Deshalb heißen die Verzeichnisse überall anders.

Meist ist die untere Bodenschutzbehörde zuständig. Das ist die Umweltbehörde beim Landkreis oder bei der kreisfreien Stadt. Einige Länder weichen ab: In Hessen erteilen die Regierungspräsidien die Auskunft, in Hamburg eine Landesbehörde und in Berlin das Umwelt- und Naturschutzamt des Bezirks.

Manche Länder führen die Daten zusätzlich zentral bei einem Landesamt. Die Anfrage stellen Sie trotzdem in der Regel bei der Stelle vor Ort.

So bekommen Sie eine Auskunft

Als Käufer brauchen Sie für die Auskunft meist eine Vollmacht des Verkäufers. Der Grund: Altlastendaten beziehen sich auf ein einzelnes Grundstück und damit auf dessen Eigentümer. In Berlin ist die Vollmacht für Nichteigentümer zwingend.

Grundsätzlich hat nach dem Umweltinformationsgesetz jede Person Zugang zu Umweltinformationen. Ein rechtliches Interesse müssen Sie nicht darlegen. Die Behörde muss einen Antrag aber ablehnen, wenn er personenbezogene Daten offenbart und Interessen der Betroffenen erheblich beeinträchtigt. Anders ist es, wenn die Betroffenen zugestimmt haben.

Die Antwort sagt, ob das Grundstück erfasst ist und mit welchem Stand. Möglich sind etwa ein Verdacht, ein bestätigter Befund oder kein Eintrag. Ist ein Verdacht vermerkt, fragen Sie nach Untersuchungen und deren Ergebnissen.

Die Gebühr legt die Stelle fest, sie ist je nach Land und Behörde verschieden. Sie können die Auskunft auch selbst bei der zuständigen Stelle beantragen.

• Adresse und, wenn vorhanden, Flurstücksnummer angeben
• Vollmacht des Eigentümers beifügen
• Früh stellen, die Bearbeitung dauert je nach Stelle unterschiedlich lang
• Nach der Antwort gezielt nachfragen, wenn ein Verdacht vermerkt ist

Warnzeichen vor dem Kauf

Ein fehlender Eintrag heißt nicht, dass der Boden sauber ist. Die Behörden erfassen nur die Flächen, die ihnen bekannt sind. Achten Sie deshalb selbst auf Hinweise aus der Geschichte des Grundstücks.

Fragen Sie den Verkäufer, wie das Grundstück früher genutzt wurde. Besteht ein konkreter Verdacht, bringt ein Bodengutachten Klarheit. Ein solches Gutachten beauftragen Sie bei einem Sachverständigen.

Ordnet die Behörde eine Untersuchung an und bestätigt sich der Verdacht nicht, werden die Kosten unter Umständen erstattet. Voraussetzung ist, dass der Herangezogene die verdächtigen Umstände nicht zu vertreten hat. Auf diese Regel sollten Sie sich beim Kauf nicht verlassen.

• Frühere Betriebe, Werkstätten oder Lager auf dem Grundstück
• Alte Tanks oder Anlagen, in denen mit Schadstoffen gearbeitet wurde
• Aufgefüllte Gruben, etwa frühere Kiesgruben
• Frühere Ablagerung von Abfällen

Altlasten im Kaufvertrag

Ein bekannter Altlastenverdacht gehört ausdrücklich in den Kaufvertrag. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden. Darin regeln Käufer und Verkäufer, wer für Mängel einsteht. Der Vertrag kann die Haftung des Verkäufers für Mängel ausschließen.

Auch ein bloßer Verdacht kann den Wert und die Nutzbarkeit eines Grundstücks mindern. Ob er schon als Mangel gilt und was der Verkäufer dann schuldet, hängt vom Einzelfall ab. Im Streitfall sollten Sie das anwaltlich prüfen lassen.

Auf einen Haftungsausschluss kann sich ein Verkäufer nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Fragen Sie deshalb ausdrücklich nach früheren Nutzungen und bekannten Untersuchungen. Lassen Sie die Antworten in den Vertrag aufnehmen.

Umgekehrt gilt: Kennt der Käufer einen Mangel beim Vertragsschluss, hat er deswegen grundsätzlich keine Rechte. Wer von einem Verdacht weiß, sollte ihn deshalb ausdrücklich im Vertrag regeln, etwa wer eine Untersuchung bezahlt. Lassen Sie sich dazu vom Notar oder einem Anwalt beraten.