Unterlagen für den Hausverkauf: was Sie als Verkäufer bereithalten

Hausverkauf: welche Unterlagen Pflicht sind und welche üblich

Eine feste Liste mit Unterlagen für den Hausverkauf gibt es im Gesetz nicht. Ausdrücklich vorgeschrieben ist vor allem der Energieausweis. Die übrigen Dokumente sind trotzdem wichtig. Käufer und ihre Banken wollen sie meist sehen, bevor sie zusagen.

Das Gesetz verpflichtet Sie als Verkäufer, das Haus frei von Sach- und Rechtsmängeln zu übergeben. Mit vollständigen Unterlagen zeigen Sie dem Käufer, was er kauft. Unklarheiten fallen dann schon vor dem Notartermin auf.

Die Tabelle zeigt die Unterlagen, nach denen beim Verkauf am häufigsten gefragt wird. Welche Stelle sie ausstellt, ist nicht in jedem Land gleich geregelt.

Energieausweis: die Pflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz

Beim Verkauf eines bebauten Grundstücks oder einer Wohnung muss ein gültiger Energieausweis vorliegen. Liegt keiner vor, lassen Sie einen ausstellen. Das dürfen nur bestimmte Fachleute, etwa Architekten, Bauingenieure oder Handwerker mit passender Schulung.

Spätestens bei der Besichtigung müssen Sie den Ausweis vorlegen. Ein gut sichtbarer Aushang genügt. Gibt es keine Besichtigung, legen Sie ihn unverzüglich vor, spätestens wenn der Interessent danach fragt. Nach dem Kaufvertrag übergeben Sie ihn dem Käufer.

Schon die Anzeige braucht Angaben aus dem Ausweis, wenn er zu diesem Zeitpunkt vorliegt. Dazu gehören die Art des Ausweises, der Energiewert, der wichtigste Energieträger für die Heizung, das Baujahr und die Effizienzklasse. Holen Sie den Ausweis deshalb am besten, bevor Sie inserieren.

Ein Energieausweis gilt zehn Jahre. Bei einem Haus mit weniger als fünf Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist in der Regel ein Bedarfsausweis nötig. Für Baudenkmäler gelten die Pflichten beim Verkauf nicht.

Grundbuchauszug und Flurkarte: die Unterlagen zum Grundstück

Der Grundbuchauszug zeigt, wem das Haus gehört und welche Rechte und Grundschulden eingetragen sind. Als Eigentümer dürfen Sie das Grundbuch stets einsehen. Den Auszug bekommen Sie beim Grundbuchamt des Amtsgerichts, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Sie können ihn dort selbst beantragen.

Die Gebühr ist bundesweit gleich: 10 € für den einfachen und 20 € für den amtlichen Ausdruck. Jeder Ausdruck nennt das Datum des Abrufs. Ein frischer Auszug zeigt dem Käufer also den aktuellen Stand.

Kaufinteressenten bekommen ohne Ihre Hilfe meist keinen Auszug. Sie müssen ein berechtigtes Interesse darlegen. Als Nachweis dient eine Vollmacht des Eigentümers. Mit einer solchen Vollmacht kann der Käufer selbst Unterlagen anfordern.

Die Flurkarte zeigt Lage, Grenzen und Größe der Flurstücke. Sie stellt das Vermessungs- oder Katasteramt aus. In Bayern sind das die Ämter für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, in Hessen die Ämter für Bodenmanagement. In Bayern gilt das berechtigte Interesse bei eigenen Flurstücken als gegeben.

Baulasten, Baugenehmigung und Pläne

Eine Baulast ist eine Pflicht des Eigentümers gegenüber der Bauaufsicht. Sie steht im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht, also nicht im Grundbuch. Baulasten gelten auch für den neuen Eigentümer. Ein Auszug zeigt dem Käufer, ob das Grundstück betroffen ist.

In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis. Übernahmen von Abstandsflächen oder Stellplätzen stehen dort im Einzelfall in der Bauakte.

Die Bauakte liegt bei der Bauaufsicht. Sie zeigt, was auf dem Grundstück genehmigt wurde. Die Stadt Nürnberg etwa gewährt Einsicht mit Eigentumsnachweis oder Vollmacht. Vereinbaren Sie dafür einen Termin.

Suchen Sie auch in Ihren eigenen Ordnern. Grundrisse, Schnitte, eine Wohnflächenberechnung und Rechnungen über Modernisierungen helfen dem Käufer. Ist das Haus vermietet, gehören die Mietverträge dazu.

Wohnung verkaufen: die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung kommen Unterlagen der Gemeinschaft hinzu. Die wichtigste ist die Teilungserklärung mit dem Aufteilungsplan. Sie liegt in der Grundakte beim Grundbuchamt. Als Eigentümer können Sie dort eine Abschrift verlangen.

Der Verwalter führt die Beschluss-Sammlung. Jeder Eigentümer darf sie einsehen, ebenso ein Dritter mit seiner Ermächtigung. So kann auch der Käufer mit Ihrer Erlaubnis hineinsehen. Der Verwalter erstellt außerdem jedes Jahr den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung und einen Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklagen.

Manchmal ist vereinbart, dass der Verkauf die Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten braucht, zum Beispiel des Verwalters. Ohne diese Zustimmung bleibt der Vertrag unwirksam. Eine solche Beschränkung steht ausdrücklich im Grundbuch. Ein Blick in den Auszug zeigt also, ob Sie sie brauchen.

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
• Beschluss-Sammlung und Niederschriften der letzten Versammlungen
• Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung
• Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklagen

Unterlagen für den Notar beim Hausverkauf

Der Notar braucht von Ihnen vor allem Ihre Steuer-Identifikationsnummer und die Grundstücksdaten nach Grundbuch und Kataster. Vieles andere erledigt er selbst. Ein Kaufvertrag über ein Grundstück muss notariell beurkundet werden. Vorher soll sich der Notar über den Inhalt des Grundbuchs unterrichten. Kommt ein gesetzliches Vorkaufsrecht in Betracht, soll er darauf hinweisen.

Nach der Beurkundung meldet der Notar den Verkauf dem Finanzamt, binnen zwei Wochen. In der Meldung stehen auch die steuerlichen Identifikationsnummern von Verkäufer und Käufer. Dazu kommt die Bezeichnung des Grundstücks nach Grundbuch und Kataster. Halten Sie diese Angaben bereit.

Der Käufer wird erst eingetragen, wenn zwei Nachweise vorliegen. Das Finanzamt muss bescheinigen, dass keine steuerlichen Bedenken bestehen. Die Gemeinde muss bestätigen, dass sie ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt oder keines hat. Die Pflicht, der Gemeinde den Vertrag mitzuteilen, trifft nach dem Gesetz den Verkäufer. Fragen Sie den Notar, welche Schritte er für Sie übernimmt.

Hat der Notar den Vertrag beurkundet, darf er die Anträge beim Grundbuchamt für die Beteiligten stellen. Sie müssen also nicht selbst zum Amt.

Grundschuld ablösen und Checkliste für den Hausverkauf

Ein im Grundbuch eingetragenes Recht muss der Verkäufer beseitigen, auch wenn der Käufer es kennt. Das gilt etwa für die Grundschuld Ihrer Bank. Der Kaufvertrag kann aber anderes regeln. Klären Sie mit dem Notar, was mit ihr geschieht.

Läuft Ihr Kredit noch mit festem Zins, können Sie ihn wegen des Verkaufs mit gesetzlicher Frist vorzeitig kündigen. Dafür muss das Darlehen seit sechs Monaten ausgezahlt sein. Die Bank kann dann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Fragen Sie früh nach der Höhe.

Für die Löschung brauchen Sie eine Löschungsbewilligung der Bank. Gibt es einen Grundschuldbrief, lassen Sie ihn sich mitschicken. Als Eigentümer müssen Sie der Löschung zustimmen, und Ihre Unterschrift muss beglaubigt sein. Das übernimmt der Notar.

• Energieausweis prüfen oder neu ausstellen lassen, vor der Anzeige
• Aktuellen Grundbuchauszug und Flurkarte anfordern
• Baulastenauskunft, Bauakte und eigene Pläne zusammentragen
• Bei einer Wohnung die Unterlagen beim Verwalter anfordern
• Mit Ihrer Bank die Ablösung der Grundschuld klären
• Dem Notar Ihre Steuer-Identifikationsnummer und die Grundstücksdaten nennen