Grundbuch Abteilung 2, Abteilung 3 und Bestandsverzeichnis lesen

So ist ein Grundbuchblatt aufgebaut

Jedes Grundbuchblatt besteht aus fünf Teilen: der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Der Grundbuchauszug gibt diese Teile in derselben Reihenfolge wieder. Das schreibt die Grundbuchverfügung vor.

Die Aufschrift ist das Deckblatt. Dort stehen das Amtsgericht, der Grundbuchbezirk und die Nummer von Band und Blatt. Diese Angaben brauchen Sie, wenn Sie später einen neuen Auszug anfordern oder mit dem Grundbuchamt schreiben.

Alle weiteren Teile sind Tabellen. Links steht der ursprüngliche Eintrag mit einer laufenden Nummer. Rechts folgen Spalten für spätere Veränderungen und für Löschungen. Diese Spalten verweisen über die laufende Nummer auf den Eintrag, den sie betreffen. Wer einen Auszug liest, muss deshalb immer beide Seiten zusammen ansehen.

Viele Einträge sind kurz. Für die Einzelheiten verweist das Grundbuch oft auf die Bewilligung, also die Urkunde, mit der das Recht bestellt wurde. Diese Urkunde liegt in der Grundakte, nicht im Auszug.

Das Bestandsverzeichnis: welches Grundstück gemeint ist

Das Bestandsverzeichnis im Grundbuch beschreibt das Grundstück. Die Angaben stammen aus dem Liegenschaftskataster. Ein Grundbuchblatt kann mehrere Grundstücke enthalten. Jedes hat dann eine eigene laufende Nummer.

Auf diese Nummer beziehen sich die Abteilungen. Steht dort beim belasteten Grundstück eine 2, betrifft der Eintrag nur das Grundstück Nummer 2. So erkennen Sie, ob ein Recht auf allen Flächen lastet oder nur auf einer.

Im Bestandsverzeichnis können auch Rechte stehen, die dem Grundstück zustehen. Ein Beispiel ist ein Wegerecht über das Nachbargrundstück. Ein solcher Vermerk trägt eine Nummer wie 7/zu 3. Das heißt: Eintrag 7 ist ein Recht, das zum Grundstück Nummer 3 gehört.

Bei einer Eigentumswohnung sieht das Bestandsverzeichnis anders aus. Es nennt den Miteigentumsanteil am Grundstück und das Sondereigentum an der Wohnung. Für die Einzelheiten darf es auf die Bewilligung verweisen. Beschränkungen beim Verkauf müssen dagegen ausdrücklich eingetragen sein.

Abteilung 1: wer Eigentümer ist

Abteilung 1 nennt in Spalte 2 die Eigentümer. Sind es mehrere, steht dabei, in welchem Verhältnis sie Eigentümer sind. Das sind entweder Bruchteile, etwa je zur Hälfte, oder eine Gemeinschaft wie die Erbengemeinschaft.

Spalte 3 nennt die laufende Nummer der Grundstücke aus dem Bestandsverzeichnis. Spalte 4 nennt die Grundlage der Eintragung und den Tag, an dem sie eingetragen wurde. Grundlage ist etwa die Auflassung nach einem Kauf, ein Erbschein, ein Testament oder ein Zuschlag in der Zwangsversteigerung.

Wechselt der Eigentümer, bleibt der alte Name stehen. Er wird rot unterstrichen, und der neue Eigentümer erhält eine neue laufende Nummer. Gültig ist also der letzte Eintrag, der nicht unterstrichen ist.

Grundbuch Abteilung 2: Lasten, Vormerkungen und Vermerke

In Abteilung 2 stehen alle Lasten außer Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden. Dazu kommen Beschränkungen, die den Eigentümer am freien Verfügen hindern. Auch Vormerkungen und Widersprüche, die das Eigentum oder ein Recht dieser Abteilung betreffen, stehen hier.

Die Spalten 1 bis 3 enthalten die laufende Nummer, das belastete Grundstück und das Recht selbst. Spalte 5 nimmt spätere Veränderungen auf, Spalte 7 die Löschungen. Die Spalten 4 und 6 nennen jeweils die Nummer des betroffenen Eintrags.

Typische Einträge in Abteilung 2 sind diese. Was ein Recht im Einzelfall erlaubt, steht oft erst in der Bewilligung.

Grundbuch Abteilung 3: Grundschulden und Hypotheken

In Abteilung 3 stehen Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden. Sie geben einem Gläubiger das Recht, eine Geldsumme aus dem Grundstück zu verlangen. Oft sichern sie einen Kredit.

Eine Hypothek hängt an einer bestimmten Forderung. Eine Grundschuld setzt dagegen keine Forderung voraus. Sie kann aber eine Forderung sichern, etwa ein Darlehen. Eine Rentenschuld ist eine Grundschuld, aus der regelmäßig Beträge zu zahlen sind. Die Justiz in Sachsen nennt sie heute kaum noch üblich.

Abteilung 3 hat zehn Spalten. Spalte 3 nennt den Betrag, bei der Rentenschuld die Ablösesumme. Spalte 4 beschreibt das Recht näher. Beträge sind in den Einträgen in Buchstaben ausgeschrieben.

Veränderungen des Rechts stehen in Spalte 7. Löschungen stehen in Spalte 10. Die Spalten 6 und 9 nennen den Betrag, den die Änderung oder Löschung betrifft. Wird nur ein Teil gelöscht, wird dieser Teil in Spalte 3 vom Betrag abgeschrieben.

Der Rang: welches Recht zuerst zum Zug kommt

Der Rang legt fest, welches Recht einem anderen vorgeht. Innerhalb einer Abteilung zählt die Reihenfolge der Eintragungen. Die niedrigere laufende Nummer steht also in der Regel vorn.

Zwischen Abteilung 2 und Abteilung 3 zählt das Datum der Eintragung. Das Recht mit dem früheren Tag geht vor. Rechte vom selben Tag haben gleichen Rang. Bei gleichem Tag vermerkt das Grundbuchamt aber, wenn eines später beantragt wurde und deshalb nachgeht.

Der Rang kann nachträglich geändert werden. Dafür müssen sich die Berechtigten einigen, und die Änderung muss eingetragen werden. Tritt eine Grundschuld zurück, muss auch der Eigentümer zustimmen.

Bei einer Vormerkung gilt ein eigener Grundsatz. Das spätere Recht erhält den Rang, den die Vormerkung schon bei ihrer Eintragung hatte.

Rötungen und Löschungen richtig deuten

Gelöschte Einträge bleiben im Grundbuch lesbar. Ein Recht wird gelöscht, indem ein Löschungsvermerk eingetragen wird. Wird ein Eintrag in Abteilung 2 oder 3 ganz gelöscht, wird er rot unterstrichen. Bei längeren Einträgen kann auch ein roter Strich oben und unten mit einem Schrägstrich dazwischen stehen.

Im Bestandsverzeichnis gilt dasselbe für Grundstücke, die das Blatt verlassen haben oder mit anderen vereinigt wurden. Dort finden Sie in Spalte 8 meist das Blatt, auf das das Grundstück übertragen wurde.

Für gelöschte Rechte gilt eine gesetzliche Vermutung: Sie bestehen nicht mehr. Ist ein Recht nur teilweise gelöscht oder geändert, ist nur dieser Teil unterstrichen. Lesen Sie in solchen Fällen die Veränderungsspalten mit.

Den Löschungsvermerk selbst finden Sie in der Löschungsspalte der Abteilung. Die Spalte daneben nennt die Nummer des gelöschten Eintrags.