Checkliste: Diese Unterlagen brauchen Sie für den Hauskauf

Welche Unterlagen brauchen Sie beim Hauskauf?

Die wichtigsten Unterlagen sind Energieausweis, Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauszug, Bebauungsplan, Anliegerbescheinigung und Bauakte. Die Tabelle zeigt, wer sie ausstellt und was Sie daraus erfahren. Die Namen der Stellen unterscheiden sich je nach Land.

Nicht jede Unterlage ist in jedem Fall gleich wichtig. Bei einem Neubau in einem jungen Baugebiet zählen Bebauungsplan und Erschließung mehr. Bei einem alten Haus zählen eher Bauakte und Energieausweis.

Schritt 1: bei der Besichtigung

Bei der Besichtigung muss Ihnen der Verkäufer oder Makler den Energieausweis vorlegen. Ein Aushang oder ein ausgelegtes Exemplar genügt. Findet keine Besichtigung statt, muss er den Ausweis unverzüglich vorlegen. Spätestens gilt das, sobald Sie danach fragen.

Ein Energieausweis gilt zehn Jahre. Es gibt ihn als Bedarfsausweis, der den berechneten Energiebedarf zeigt. Der Verbrauchsausweis zeigt dagegen den erfassten Verbrauch. Für Baudenkmäler gilt die Pflicht zur Vorlage nicht. Achten Sie auf das Ausstellungsdatum.

Bitten Sie schon jetzt um die Angaben, mit denen Sie später Unterlagen anfordern. Das sind die genaue Adresse, die Gemarkung und die Flurstücksnummer. Gemarkung und Flurstück stehen im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs.

Schritt 2: das Grundstück prüfen, bevor Sie sich festlegen

Der Grundbuchauszug zeigt Eigentümer, Lasten und Grundschulden. Als Kaufinteressent bekommen Sie ihn nur mit berechtigtem Interesse. Am einfachsten weisen Sie es mit einer Vollmacht des Eigentümers nach.

Die Flurkarte zeigt, wo die Grenzen verlaufen und ob Garage oder Garten auf dem verkauften Flurstück liegen. In Bayern geben die Ämter für Digitalisierung, Breitband und Vermessung die Flurkarte heraus. Für Nachweise mit Eigentümerangaben verlangen sie ein berechtigtes Interesse.

Das Baulastenverzeichnis zeigt Pflichten, die ein Eigentümer gegenüber der Bauaufsicht übernommen hat. Ein Beispiel ist eine Fläche, die der Nachbar für seine Abstandsflächen nutzen darf. Baulasten wirken auch gegenüber dem neuen Eigentümer. In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis. Solche Angaben finden sich dort in den einzelnen Bauakten.

Die Bauakte liegt bei der Bauaufsicht. Sie zeigt, welche Bauten genehmigt sind. Die Stadt Nürnberg etwa gewährt Einsicht nur mit Eigentümernachweis oder Vollmacht.

Schritt 3: Planung, Beiträge und Umwelt klären

Der Bebauungsplan zeigt, was auf dem Grundstück und in der Nachbarschaft gebaut werden darf. Jeder darf ihn einsehen, dafür brauchen Sie keinen Nachweis. Die Gemeinde gibt auf Verlangen Auskunft über den Inhalt.

Die Anliegerbescheinigung zeigt, ob Erschließungsbeiträge für Straßen und Wege bezahlt oder noch offen sind. In Bayern stellen die Gemeinden sie aus. Beantragen darf sie der Eigentümer oder jemand mit seiner schriftlichen Zustimmung. Ohne andere Vereinbarung trägt der Verkäufer die Beiträge für Maßnahmen, die bis zum Vertragsschluss bautechnisch begonnen wurden.

Eine Altlastenauskunft zeigt, ob eine Fläche als belastet oder verdächtig erfasst ist. Sie ist vor allem bei früher gewerblich genutzten Flächen sinnvoll. Wer das Kataster führt und wer Auskunft bekommt, regelt jedes Land selbst.

Den Bodenrichtwert ermittelt der Gutachterausschuss, ein unabhängiges Gremium für Grundstückswerte. Jeder kann Auskunft darüber verlangen. Er hilft Ihnen, den Preis für das Grundstück einzuordnen.

Schritt 4: die Finanzierung vorbereiten

Bei einem Immobilienkredit muss die Bank Ihre Kreditwürdigkeit eingehend prüfen. Dafür will sie Nachweise über Einkommen, Ausgaben und Vermögen sehen. Legen Sie Gehaltsnachweise, Kontoauszüge und Nachweise über Eigenkapital bereit.

Für das Haus selbst verlangt die Bank meist dieselben Unterlagen, die Sie in Schritt 2 und 3 gesammelt haben. Dazu kommen oft Grundrisse, eine Wohnflächenberechnung und Fotos. Welche Unterlagen genau, legt jede Bank selbst fest.

Schritt 5: Notarvertrag und Umschreibung

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück muss notariell beurkundet werden. Als Verbraucher sollen Sie den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin erhalten. Gleichen Sie ihn mit Ihren Unterlagen ab. Vor der Beurkundung soll sich der Notar selbst über den Inhalt des Grundbuchs unterrichten.

Nach dem Vertrag sichert eine Vormerkung im Grundbuch Ihren Anspruch auf das Eigentum. Sie schützt Sie, falls der Verkäufer das Grundstück danach anderweitig verkauft oder belastet. Solche Verfügungen sind unwirksam, soweit sie Ihren Anspruch beeinträchtigen.

Unverzüglich nach dem Kauf muss Ihnen der Verkäufer oder Makler den Energieausweis übergeben. Bei einem Wohnhaus mit höchstens zwei Wohnungen müssen Sie danach ein Beratungsgespräch zum Energieausweis führen. Das gilt aber nur, wenn ein solches Gespräch kostenlos angeboten wird.

Bevor Sie als Eigentümer eingetragen werden, braucht das Grundbuchamt zwei Nachweise. Das Finanzamt muss bescheinigen, dass keine steuerlichen Bedenken bestehen. Und die Gemeinde muss bestätigen, dass sie ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt oder keines hat. Fragen Sie den Notar, wer diese Nachweise einholt.