Grundbuchauszug beim Hauskauf: worauf Sie achten sollten

Was das Grundbuch für Käufer bedeutet

Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben. Das heißt: Wer ein Grundstück kauft, darf in der Regel auf seinen Inhalt vertrauen. Das gilt nicht, wenn ein Widerspruch eingetragen ist oder der Käufer weiß, dass das Grundbuch falsch ist.

Umgekehrt müssen Sie gegen sich gelten lassen, was im Grundbuch steht. Ein eingetragenes Wegerecht bleibt bestehen, auch wenn der Verkäufer es nicht erwähnt. Deshalb lohnt sich ein genauer Blick, bevor Sie zum Notar gehen.

Achten Sie auf das Datum. Jeder Ausdruck zeigt den Stand an dem Tag, an dem die Daten abgerufen wurden. Liegt der Auszug des Verkäufers schon Monate zurück, kann sich inzwischen etwas geändert haben.

Bestandsverzeichnis und Abteilung I: das Grundstück und sein Eigentümer

Im Bestandsverzeichnis steht das Grundstück: Gemarkung, Flurstücksnummer, Lage, Wirtschaftsart und Größe. Vergleichen Sie diese Angaben mit dem Angebot des Verkäufers. Gehört eine Garage auf einem eigenen Flurstück dazu, muss auch dieses Flurstück genannt sein.

Abteilung I nennt den Eigentümer und die Grundlage seiner Eintragung. Das kann eine Auflassung nach einem Kauf sein oder ein Erbschein. Stimmt der Name nicht mit Ihrem Verkäufer überein, fragen Sie nach.

Stehen mehrere Personen als Eigentümer im Grundbuch, etwa Eheleute oder eine Erbengemeinschaft, klären Sie früh, ob alle verkaufen wollen. Ist der Verkäufer noch gar nicht eingetragen, etwa nach einem Erbfall, sprechen Sie das beim Notar an.

Abteilung II: Lasten und Beschränkungen

In Abteilung II stehen alle Belastungen außer Grundschulden und Hypotheken. Dazu gehören auch Beschränkungen des Eigentümers und Vormerkungen, die das Eigentum betreffen. Diese Einträge können stark einschränken, wie Sie das Haus nutzen dürfen.

Solche Rechte lasten auf dem Grundstück, nicht auf der Person des Verkäufers. Ein Verkauf ändert daran nichts. Aufgehoben wird ein Recht erst, wenn der Berechtigte es aufgibt und es im Grundbuch gelöscht wird.

• Grunddienstbarkeit: etwa ein Wegerecht oder Leitungsrecht für den Nachbarn.
• Wohnrecht: eine Person darf das Haus oder einen Teil davon bewohnen.
• Nießbrauch: eine Person darf das Grundstück nutzen, zum Beispiel vermieten.
• Vorkaufsrecht: eine Person darf beim Verkauf in den Vertrag eintreten.
• Vermerke über eine Zwangsversteigerung oder andere Verfügungsbeschränkungen.

Abteilung III: Grundschulden und Hypotheken

In Abteilung III stehen Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden. Meist sichern sie einen Kredit des Verkäufers. Der Betrag ist ausgeschrieben. Er zeigt aber nur die Höhe des Rechts, nicht die noch offene Schuld.

Eine Grundschuld bleibt eingetragen, bis sie gelöscht wird. Das gilt auch, wenn der Kredit längst abgezahlt ist. Für die Löschung braucht das Grundbuchamt die Erklärung des Gläubigers und die Zustimmung des Eigentümers. Klären Sie mit dem Notar, wie alte Grundschulden abgelöst und gelöscht werden.

Gelöschte Einträge bleiben im Grundbuch sichtbar. Sie sind rot unterstrichen und gelten nicht mehr.

Für Ihre eigene Finanzierung ist die Reihenfolge wichtig. Rechte in derselben Abteilung haben Rang nach der Reihenfolge der Eintragung. Ihre Bank will in der Regel wissen, an welcher Stelle ihre Grundschuld stehen wird.

Die Vormerkung: Schutz bis zur Umschreibung

Zwischen Kaufvertrag und Ihrer Eintragung als Eigentümer vergeht einige Zeit. Solange steht noch der Verkäufer im Grundbuch. Eine Vormerkung sichert Ihren Anspruch auf das Eigentum. Verkauft oder belastet der Verkäufer das Grundstück danach anderweitig, ist das Ihnen gegenüber unwirksam, soweit es Ihren Anspruch stört.

Diese Vormerkung steht in Abteilung II. Finden Sie dort schon vor Ihrem Kauf eine Vormerkung zugunsten einer anderen Person, ist das ein Warnsignal. Dann hat möglicherweise bereits jemand einen Anspruch auf das Grundstück.

Bis zur Umschreibung prüft das Grundbuchamt weitere Punkte. In der Regel trägt es Sie erst ein, wenn das Finanzamt bescheinigt, dass keine steuerlichen Bedenken bestehen. Außerdem muss nachgewiesen sein, dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt oder keines hat.

Einsicht als Kaufinteressent: das berechtigte Interesse

Das Grundbuch ist nicht öffentlich. Einsicht und Ausdruck bekommt nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt. Allein der Wunsch, ein Haus vielleicht zu kaufen, reicht nicht. Nach der Rechtsprechung haben Kaufinteressenten kein Interesse, wenn sie erst den Namen des Eigentümers erfahren wollen.

Anders ist es, wenn Sie mit dem Eigentümer schon verhandeln und das belegen können. Das Amtsgericht Ingolstadt nennt als Nachweis zum Beispiel eine aktuelle Vollmacht des Eigentümers, einen schriftlichen Vorvertrag oder den Entwurf des Notarvertrags. Die Justiz in Sachsen nennt ebenfalls die Vollmacht des Eigentümers.

Der einfachste Weg ist oft, den Verkäufer um einen aktuellen Auszug oder um eine Vollmacht zu bitten. Als Eigentümer bekommt er den Auszug ohne weitere Nachweise. Einsichten durch andere hält das Amt in einem Protokoll fest. Der Eigentümer kann auf Verlangen erfahren, wer Einsicht genommen hat.

Was der Grundbuchauszug nicht zeigt

Manches, was den Wert eines Hauses betrifft, steht nicht im Grundbuch. Baulasten führt die Bauaufsicht in einem eigenen Baulastenverzeichnis, zum Beispiel in Niedersachsen. In Bayern gibt es kein solches Verzeichnis.

Auch offene Erschließungsbeiträge sehen Sie im Grundbuch nicht. Sie ruhen als öffentliche Last auf dem Grundstück. Nach dem Gesetz trägt der Verkäufer die Beiträge für Maßnahmen, die bis zum Vertragsschluss bautechnisch begonnen wurden, soweit nichts anderes vereinbart ist.

Der Verbraucher soll den Entwurf des Kaufvertrags in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten. Nutzen Sie diese Zeit, um den Entwurf mit dem Grundbuchauszug abzugleichen und offene Fragen zu klären.