Was ist eine Baulast?

Was eine Baulast rechtlich ist

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Pflicht. Das heißt: Sie besteht gegenüber einer Behörde, nicht gegenüber einer Privatperson. Geregelt ist sie in den Bauordnungen der Länder, nicht im Bürgerlichen Gesetzbuch. Nach der Bauordnung von Nordrhein-Westfalen verpflichtet sich der Eigentümer zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen, das sein Grundstück betrifft.

Die Pflicht besteht gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, nicht gegenüber dem Nachbarn. Die Behörde überwacht, ob sie eingehalten wird. Sie kann sie mit den Mitteln des öffentlichen Rechts durchsetzen, etwa mit einer Ordnungsverfügung.

Eine Baulast entsteht nicht von selbst. Der Eigentümer muss sie schriftlich erklären. Seine Unterschrift wird vor der Bauaufsicht geleistet oder öffentlich beglaubigt. Ist ein Erbbaurecht bestellt, muss in Nordrhein-Westfalen auch der Erbbauberechtigte zustimmen.

Wirksam wird die Baulast mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis. So regeln es etwa Nordrhein-Westfalen und Brandenburg. Ab dann wirkt sie auch gegenüber Rechtsnachfolgern. Wer das Grundstück später kauft, erbt oder geschenkt bekommt, ist also ebenso gebunden.

Wozu eine Baulast dient

Meist ermöglicht eine Baulast ein Bauvorhaben auf einem anderen Grundstück. Der Bau erfüllt die Vorschriften nicht allein auf dem eigenen Grund. Der Nachbar springt mit seinem Grundstück ein. Die Baulast sichert das dauerhaft ab, auch wenn der Nachbar später verkauft.

Die Länder legen nicht abschließend fest, welche Baulasten es gibt. Die folgenden Arten nennt zum Beispiel die Bauaufsicht der Stadt Seelze in Niedersachsen. Das Land Berlin nennt als typische Beispiele Abstandsflächen, Stellplatzflächen und die Vereinigung von Grundstücken.

• Die Zuwegungsbaulast sichert einem hinten liegenden Grundstück die Zufahrt über das vordere Grundstück.
• Bei der Abstandsbaulast liegt ein Teil der nötigen Abstandsfläche auf dem Nachbargrund und muss frei bleiben.
• Die Vereinigungsbaulast lässt mehrere Grundstücke baurechtlich als eines gelten, etwa bei einem Bau über die Grenze.
• Mit der Anbaubaulast verpflichtet sich der Nachbar, an die Grenzwand anzubauen, zum Beispiel bei einem Doppelhaus.
• Die Stellplatzbaulast erlaubt, notwendige Stellplätze auf einem anderen Grundstück in der Nähe nachzuweisen.
• Die Leitungsbaulast sichert Ver- und Entsorgungsleitungen über das Nachbargrundstück, wenn der Anschluss nur dort möglich ist.

Das Baulastenverzeichnis

Baulasten stehen im Baulastenverzeichnis. Dieses Verzeichnis führt die Bauaufsichtsbehörde. Welche Stelle das vor Ort ist, regelt jedes Land selbst. Es kann der Landkreis, die Stadt oder die Gemeinde sein.

Das Grundbuch führt dagegen das Amtsgericht. Beide Register sind getrennt. Ein Grundbuchauszug zeigt deshalb keine Baulasten. Wer ein vollständiges Bild der Lasten haben will, braucht beide Auszüge.

Das Verzeichnis ist nicht öffentlich. Einsicht und einen Auszug erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt. So steht es zum Beispiel in den Bauordnungen von Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen. Das Land Berlin zählt auch Kaufinteressenten zu den Berechtigten. Fragen Sie vorher, welchen Nachweis Ihre Stelle verlangt.

Ist für ein Grundstück nichts eingetragen, gibt es zum Beispiel in Berlin auf Antrag eine Negativbescheinigung. Sie belegt gegenüber Käufer, Notar oder Bank, dass keine Baulast verzeichnet ist. Sie können den Auszug auch selbst bei der zuständigen Stelle beantragen.

Bayern: keine Baulast, sondern Dienstbarkeit

Die Bayerische Bauordnung kennt keine Baulast. Ein Baulastenverzeichnis gibt es in Bayern deshalb nicht. Ihre Aufgaben erfüllen dort andere Mittel.

Muss eine Zufahrt oder eine Fläche auf fremdem Grund gesichert werden, verlangt die Bayerische Bauordnung eine rechtliche Sicherung. Nach den Vollzugshinweisen der Obersten Baubehörde geschieht das mit einer Dienstbarkeit. Eine Dienstbarkeit ist ein Recht, ein fremdes Grundstück zu nutzen oder dort bestimmte Handlungen zu untersagen. Sie steht im Grundbuch, in Abteilung II.

Für Abstandsflächen gibt es in Bayern einen weiteren Weg. Der Nachbar kann gegenüber der Bauaufsicht schriftlich zustimmen, dass Abstandsflächen auf sein Grundstück fallen. Diese Zustimmung gilt auch für seine Rechtsnachfolger. Sie steht nicht im Grundbuch, sondern liegt in der Bauakte.

Für Käufer in Bayern heißt das: Prüfen Sie Abteilung II des Grundbuchs genau. Fragen Sie im Zweifel bei der Bauaufsicht nach, ob Zustimmungen von Nachbarn vorliegen.

Brandenburg: Baulast mit Unterbrechung

Brandenburg hatte die Baulast bis 1994. Danach wurden solche Pflichten bis Juli 2016 anders gesichert. Man trug beschränkte persönliche Dienstbarkeiten in Abteilung II des Grundbuchs ein. Berechtigt war die Körperschaft, die die untere Bauaufsicht trägt, also etwa der Landkreis.

Mit der Brandenburgischen Bauordnung von 2016 kam die Baulast zum 1. Juli 2016 zurück. Seitdem führt die untere Bauaufsichtsbehörde wieder ein Baulastenverzeichnis.

Die alten Dienstbarkeiten bleiben gültig, bis eine Baulast sie ersetzt und die Eintragung im Grundbuch gelöscht ist. Bei einem Grundstück in Brandenburg lohnt deshalb der Blick in beide Register. Notare und öffentlich bestellte Vermessungsingenieure dürfen das Verzeichnis dort ohne Nachweis eines Interesses einsehen.

Was eine Baulast für Käufer bedeutet

Eine eingetragene Baulast geht mit dem Grundstück auf Sie über. Sie müssen sie so hinnehmen, wie sie eingetragen ist. Je nach Inhalt dürfen Sie eine Fläche nicht bebauen oder müssen eine Zufahrt freihalten.

Das kann Ihre Pläne einschränken. Ein Anbau, eine Garage oder ein Carport ist dann vielleicht nicht möglich. Deshalb sollten Sie den Auszug vor dem Notartermin kennen. Lassen Sie sich unklare Einträge von der Bauaufsicht oder vom Notar erklären.

Eine Baulast lässt sich nicht einfach wieder loswerden. Löschen kann sie nur die Bauaufsicht. In Nordrhein-Westfalen und Brandenburg verzichtet die Behörde, wenn kein öffentliches Interesse mehr an ihr besteht. In Niedersachsen darf zusätzlich kein privates Interesse mehr bestehen.

Eine Baulast kann Ihnen auch nützen. Liegt Ihr Grundstück hinten und führt die Zufahrt über den Nachbarn, kann eine Baulast zu Ihren Gunsten eingetragen sein. Prüfen Sie dann, ob auch ein privates Wegerecht im Grundbuch steht. Denn die Baulast allein gibt Ihnen kein Recht gegen den Nachbarn.