Teilungserklärung vor dem Wohnungskauf prüfen: worauf es ankommt

Warum Sie die Teilungserklärung vor dem Kauf lesen sollten

Mit der Teilungserklärung wird ein Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt. Sie bestimmt, welche Räume zu welcher Wohnung gehören. Oft enthält sie auch Regeln für das Zusammenleben, die Gemeinschaftsordnung.

Diese Regeln binden auch spätere Käufer. Das Gesetz sagt: Vereinbarungen der Eigentümer wirken gegen einen neuen Eigentümer, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Das Grundbuch darf dafür auf die Urkunde verweisen. Der Grundbuchauszug zeigt die Einzelheiten deshalb meist nicht.

Sie kaufen also nicht nur eine Wohnung. Sie treten in eine Gemeinschaft mit festen Regeln ein. Was dort steht, können Sie später nur schwer ändern.

Eine Kopie bekommen Sie oft vom Verkäufer oder von der Hausverwaltung. Sie können sie auch beim Grundbuchamt anfordern. Dafür müssen Sie ein berechtigtes Interesse darlegen. Wer nur erfahren will, wem die Wohnung gehört, hat nach der Rechtsprechung kein solches Interesse. Stehen Sie in Kaufverhandlungen, legen Sie einen Nachweis dafür bei.

Der Aufteilungsplan: stimmt die Wohnung mit dem Papier überein?

Zur Teilungserklärung gehört eine Bauzeichnung der Baubehörde, der Aufteilungsplan. Er zeigt Lage und Größe der Räume. Alle Räume und Flächen, die zu einer Wohnung gehören, tragen dieselbe Nummer.

Nehmen Sie den Plan mit zur Besichtigung. Vergleichen Sie Grundriss, Keller und Stellplatz mit dem, was Sie sehen. Hat der Verkäufer einen Raum ausgebaut oder angebaut, gehört er deshalb noch nicht zu seiner Wohnung.

Stellplätze und Flächen außerhalb des Hauses sollen im Plan mit Maßen bestimmt sein. Fehlen solche Angaben, fragen Sie nach, wie die Fläche zugeordnet ist.

• Stimmt die Nummer der Wohnung im Kaufvertrag mit dem Plan überein?
• Tragen Keller, Dachboden oder Stellplatz dieselbe Nummer wie die Wohnung?
• Sind Räume vorhanden, die im Plan fehlen oder anders eingezeichnet sind?
• Ist ein Raum als Wohnung oder als Teileigentum ausgewiesen, etwa als Laden oder Büro?

Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht?

Ein Garten oder ein Stellplatz kann auf zwei Arten zu Ihrer Wohnung gehören. Die Fläche kann Sondereigentum sein. Dann gehört sie rechtlich zu Ihrer Wohnung. Oder sie bleibt Gemeinschaftseigentum, und Sie erhalten nur ein Sondernutzungsrecht.

Ein Sondernutzungsrecht erlaubt Ihnen, eine gemeinsame Fläche allein zu nutzen. Es beruht auf einer Vereinbarung der Eigentümer. Ein typisches Beispiel ist ein Gartenteil vor der Wohnung im Erdgeschoss.

Der Unterschied zeigt sich beim Bauen. Der Bundesgerichtshof hat 2023 entschieden: Ein Sondernutzungsrecht am Garten erlaubt keinen Swimmingpool gegen den Willen der anderen. Solche grundlegenden Umgestaltungen gehen über die übliche Nutzung hinaus. Dafür braucht es einen Beschluss der Eigentümer.

Prüfen Sie also genau, was der Verkäufer Ihnen als seinen Garten oder Stellplatz zeigt. Steht das Recht nicht in der Teilungserklärung oder einem Nachtrag, ist Vorsicht geboten.

Die Gemeinschaftsordnung: Regeln für Nutzung und Verkauf

Die Eigentümer dürfen vom Gesetz abweichende Vereinbarungen treffen. Diese stehen meist in der Gemeinschaftsordnung. Lesen Sie diesen Teil besonders gründlich.

Wichtig ist, wie ein Raum genutzt werden darf. Das Gesetz trennt Wohnungseigentum und Teileigentum an Räumen, die nicht zum Wohnen dienen. Wer ein Büro kaufen und darin wohnen will, sollte das vorher klären.

Manche Gemeinschaftsordnungen verlangen für einen Verkauf die Zustimmung, etwa des Verwalters. Ohne diese Zustimmung bleibt der Kaufvertrag unwirksam. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund versagt werden. Eine solche Beschränkung muss ausdrücklich im Grundbuch stehen.

Ausdrücklich eingetragen sein muss auch eine Regel, nach der ein Käufer für Geldschulden haftet. Schauen Sie deshalb auch in den Grundbuchauszug der Wohnung.

Wer zahlt was? Die Kostenverteilung

Nach dem Gesetz tragen alle Eigentümer die gemeinsamen Kosten nach ihrem Miteigentumsanteil. Die Gemeinschaftsordnung kann andere Schlüssel vorsehen. Häufig werden Kosten nach Fläche, nach Einheiten oder nach Gebäudeteilen getrennt.

Ein Beispiel ist die Tiefgarage. Manche Gemeinschaftsordnungen legen deren Kosten nur auf die Eigentümer mit Stellplatz. Nach heutigem Recht können die Eigentümer einzelne Kosten per Beschluss anders verteilen. Bei einer solchen vereinbarten Trennung verlangt der Bundesgerichtshof dafür aber in der Regel einen sachlichen Grund.

Zu den Kosten gehört auch die Erhaltungsrücklage. Die Gemeinschaft soll eine angemessene Rücklage ansammeln. Wie hoch sie ist, steht im Vermögensbericht, den der Verwalter jährlich erstellt.

Was die Teilungserklärung nicht zeigt

Beschlüsse der Eigentümerversammlung stehen nicht in der Teilungserklärung. Sie gelten gegen einen Käufer in der Regel auch ohne Eintrag im Grundbuch. Ein Beschluss über eine teure Sanierung kann Sie also nach dem Kauf treffen.

Der Verwalter führt dazu eine Beschluss-Sammlung. Einsicht erhält jeder Eigentümer und jeder, den ein Eigentümer dazu ermächtigt. Bitten Sie den Verkäufer um eine solche Ermächtigung. Lassen Sie sich außerdem die letzten Niederschriften, den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung geben.

Die Teilungserklärung ist ein rechtliches Dokument mit vielen Einzelheiten. Bei Unklarheiten fragen Sie den Notar, der den Kaufvertrag beurkundet, oder lassen sich rechtlich beraten.