Teilungserklärung vor dem Wohnungskauf prüfen: worauf es ankommt

Warum Sie die Teilungserklärung vor dem Kauf lesen sollten

Die Teilungserklärung bindet Sie als Käufer. Mit ihr wird ein Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt. Sie bestimmt, welche Räume zu welcher Wohnung gehören. Oft enthält sie auch die Gemeinschaftsordnung, also Regeln für das Zusammenleben.

Vereinbarungen der Eigentümer wirken gegen einen neuen Eigentümer, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Das Grundbuch darf dafür auf die Urkunde verweisen. Der Grundbuchauszug zeigt die Einzelheiten deshalb meist nicht.

Mit dem Kauf treten Sie in eine Gemeinschaft mit festen Regeln ein. Was dort steht, können Sie später nur schwer ändern.

Eine Kopie bekommen Sie oft vom Verkäufer oder von der Hausverwaltung. Sie können sie auch beim Grundbuchamt anfordern. Dafür müssen Sie ein berechtigtes Interesse darlegen. Wer nur erfahren will, wem die Wohnung gehört, hat nach der Rechtsprechung kein solches Interesse. Als Kaufinteressent legen Sie deshalb eine Vollmacht des Eigentümers vor.

Der Aufteilungsplan: stimmt die Wohnung mit dem Papier überein?

Der Aufteilungsplan zeigt, welche Räume zu Ihrer Wohnung gehören. Er ist eine Bauzeichnung, die in der Regel die Baubehörde bestätigt. Darin sind Lage und Größe der Räume zu sehen. Alle Räume und Flächen einer Wohnung tragen dieselbe Nummer.

Nehmen Sie den Plan mit zur Besichtigung. Vergleichen Sie Grundriss, Keller und Stellplatz mit dem, was Sie sehen. Hat der Verkäufer einen Raum ausgebaut oder angebaut, gehört er deshalb noch nicht zu seiner Wohnung.

Stellplätze und Flächen außerhalb des Hauses sollen im Plan mit Maßen bestimmt sein. Fehlen solche Angaben, fragen Sie nach, wie die Fläche zugeordnet ist.

• Stimmt die Nummer der Wohnung im Kaufvertrag mit dem Plan überein?
• Tragen Keller, Dachboden oder Stellplatz dieselbe Nummer wie die Wohnung?
• Gibt es Räume, die im Plan fehlen oder anders eingezeichnet sind?
• Ist ein Raum als Wohnung oder als Teileigentum ausgewiesen, etwa als Laden oder Büro?

Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht?

Ein Garten oder ein Stellplatz kann auf zwei Arten zu Ihrer Wohnung gehören. Ist die Fläche Sondereigentum, gehört sie rechtlich zu Ihrer Wohnung. Bleibt sie Gemeinschaftseigentum, erhalten Sie nur ein Sondernutzungsrecht.

Ein Sondernutzungsrecht erlaubt Ihnen, eine gemeinsame Fläche allein zu nutzen. Es beruht auf einer Vereinbarung der Eigentümer. Ein typisches Beispiel ist ein Gartenteil vor der Wohnung im Erdgeschoss.

Der Unterschied zeigt sich beim Bauen. Eine Fläche mit Sondernutzungsrecht bleibt Gemeinschaftseigentum. Einen Swimmingpool im Garten dürfen Sie dort deshalb nicht einfach bauen. Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum brauchen einen Beschluss der Eigentümer, wenn die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt.

Prüfen Sie also genau, was der Verkäufer Ihnen als seinen Garten oder Stellplatz zeigt. Steht das Recht nicht in der Teilungserklärung oder einem Nachtrag, ist Vorsicht geboten.

Die Gemeinschaftsordnung: Regeln für Nutzung und Verkauf

In der Gemeinschaftsordnung stehen die Regeln, die vom Gesetz abweichen. Die Eigentümer dürfen solche Vereinbarungen treffen. Lesen Sie diesen Teil besonders gründlich.

Wichtig ist, wie ein Raum genutzt werden darf. Das Gesetz unterscheidet Wohnungseigentum und Teileigentum. Teileigentum sind Räume, die nicht zum Wohnen dienen. Wer ein Büro kaufen und darin wohnen will, sollte das vorher klären.

Manche Gemeinschaftsordnungen verlangen für einen Verkauf eine Zustimmung, etwa des Verwalters. Solange sie fehlt, sind Kaufvertrag und Übertragung unwirksam. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund versagt werden. Eine solche Beschränkung muss ausdrücklich im Grundbuch stehen.

Ausdrücklich eingetragen sein muss auch eine Regel, nach der ein Käufer für Geldschulden haftet. Schauen Sie deshalb auch in den Grundbuchauszug der Wohnung.

Wer zahlt was? Die Kostenverteilung

Nach dem Gesetz tragen alle Eigentümer die gemeinsamen Kosten nach ihrem Miteigentumsanteil. Das ist Ihr Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Die Gemeinschaftsordnung kann andere Schlüssel vorsehen, etwa nach Fläche, nach Einheiten oder nach Gebäudeteilen.

Ein Beispiel ist die Tiefgarage. Manche Gemeinschaftsordnungen legen deren Kosten nur auf die Eigentümer mit Stellplatz. Nach heutigem Recht können die Eigentümer einzelne Kosten per Beschluss anders verteilen, auch abweichend von der Gemeinschaftsordnung. Ob eine solche Änderung im Einzelfall zulässig ist, entscheiden bei Streit die Gerichte.

Zu den Kosten gehört auch die Erhaltungsrücklage, also das Geld für künftige Reparaturen. Eine angemessene Rücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Wie hoch sie ist, steht im Vermögensbericht, den der Verwalter jährlich erstellt.

Was die Teilungserklärung nicht zeigt

Beschlüsse der Eigentümerversammlung stehen nicht in der Teilungserklärung. Sie gelten gegen einen Käufer in der Regel auch ohne Eintrag im Grundbuch. Anders ist es bei Beschlüssen, die auf einer Öffnungsklausel beruhen. Sie gelten gegen einen Käufer nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Für ältere Beschlüsse dieser Art galt eine Übergangsfrist bis Ende 2025. Ein Beschluss über eine teure Sanierung kann Sie also nach dem Kauf treffen.

Der Verwalter führt dazu eine Beschluss-Sammlung. Einsicht erhält jeder Eigentümer und jeder, den ein Eigentümer dazu ermächtigt. Bitten Sie den Verkäufer um eine solche Ermächtigung. Lassen Sie sich außerdem die letzten Niederschriften, den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung geben.

Die Teilungserklärung ist ein rechtliches Dokument mit vielen Einzelheiten. Bei Unklarheiten fragen Sie den Notar, der den Kaufvertrag beurkundet, oder lassen sich rechtlich beraten.