Aufteilungsplan: was er zeigt und wo man ihn bekommt

Was ist ein Aufteilungsplan?

Wird ein Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt, verlangt das Grundbuchamt zwei Anlagen von der Baubehörde. Die erste ist der Aufteilungsplan. Die zweite ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung. So steht es in § 7 Absatz 4 des Wohnungseigentumsgesetzes.

Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung. Die Baubehörde versieht sie mit Unterschrift und mit Siegel oder Stempel. Aus ihr geht hervor, wie Gebäude und Grundstück aufgeteilt sind. Sie zeigt Lage und Größe der Teile, die einem Eigentümer allein gehören. Ebenso zeigt sie die Teile, die allen gemeinsam gehören.

Der Plan gehört rechtlich zur Teilungserklärung. Im Alltag spricht man deshalb oft vom Aufteilungsplan zur Teilungserklärung. Die Teilungserklärung beschreibt die Aufteilung in Worten. Der Plan zeigt, wo die Grenzen im Haus genau verlaufen.

Der Bundesgerichtshof vergleicht den Plan mit der Vermessung eines Grundstücks. Bei Grundstücken ergibt sich die Grenze aus der Liegenschaftskarte. Bei Wohnungen übernimmt der Aufteilungsplan diese Aufgabe.

Was der Aufteilungsplan einer Wohnung zeigt

Ein bestimmter Maßstab ist bundesweit nicht vorgeschrieben. Die Zeichnung muss nur gut lesbar sein. Bei einem schriftlichen Antrag darf sie nicht größer als DIN A3 sein. Sie darf dafür auf mehrere Blätter verteilt werden.

Was die Behörde im Einzelnen verlangt, ist je nach Stelle verschieden. Die Stadt München etwa fordert alle Grundrisse, Ansichten und Schnitte im Maßstab 1:100. Dazu kommt ein Lageplan im Maßstab 1:1000. Grundrisse von nicht ausgebauten Dachräumen und Spitzböden gehören ebenfalls dazu.

Für ein Haus, das schon steht, muss die Zeichnung den Bestand zeigen. Fachleute sprechen von einer Baubestandszeichnung. Der Plan kann sich aber auch auf ein Haus beziehen, das erst gebaut wird.

• Grundrisse aller Geschosse mit den Grenzen jeder Wohnung
• Keller, Dachböden und andere Nebenräume
• Stellplätze in der Garage oder im Freien
• Flächen außerhalb des Hauses, etwa Terrassen oder Gärten im Sondereigentum
• Die Nummern, die jede Einheit kennzeichnen

Die Nummern im Plan richtig lesen

Alle Räume und Grundstücksteile, die zu derselben Wohnung gehören, tragen dieselbe Nummer. Das schreibt das Gesetz vor. Hat Ihre Wohnung die Nummer 5, steht die 5 auch auf Ihrem Keller.

Ein Keller oder ein Dachbodenabteil darf außerhalb der Wohnung liegen. Es muss dann abschließbar sein. Auch ein Stellplatz kann zur Wohnung gehören und trägt dann ihre Nummer. Ein Stellplatz kann aber auch eine eigene Einheit sein. Dann hat er eine eigene Nummer.

Bei Parkanlagen mit mehreren Ebenen, etwa Doppelparkern, muss jeder Stellplatz eindeutig bezeichnet sein. Stellplätze und Flächen im Freien brauchen außerdem Maße. Lage und Größe müssen sich von der Grenze des Grundstücks oder einer Hauswand aus bestimmen lassen.

Für Flächen mit Sondernutzungsrecht gilt diese Pflicht zu Maßangaben nicht. Sie bleiben Gemeinschaftseigentum. Ob und wo sie eingezeichnet sind, hängt deshalb vom einzelnen Plan ab.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung

Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt die Behörde, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind. Außerdem bestätigt sie, dass Stellplätze und Außenflächen im Sondereigentum durch Maße bestimmt sind. Bescheinigung und Aufteilungsplan gehören fest zusammen. Sie werden mit Schnur und Siegel verbunden oder tragen dasselbe Aktenzeichen.

Abgeschlossen ist eine Wohnung nach der Verwaltungsvorschrift des Bundes, wenn zwei Dinge zutreffen. Sie ist baulich ganz von fremden Wohnungen und Räumen getrennt, zum Beispiel durch Wände und Decken. Und sie hat einen eigenen abschließbaren Zugang vom Freien, vom Treppenhaus oder von einem Vorraum. Der Zugang darf nicht durch eine andere Wohnung führen.

Wer die Bescheinigung ausstellt, regelt das Landesrecht. In München ist es die Lokalbaukommission als untere Bauaufsichtsbehörde. Beantragen dürfen der Eigentümer und der Erbbauberechtigte. Wer ein berechtigtes Interesse glaubhaft macht, etwa als Erwerber, darf es auch.

Die Bescheinigung sagt nichts darüber, ob alles baurechtlich in Ordnung ist. Sie ist nach der Verwaltungsvorschrift ungeachtet bauordnungsrechtlicher Vorschriften zu erteilen. Das geht auf einen Beschluss der obersten Gerichtshöfe des Bundes aus dem Jahr 1992 zurück.

Wenn Plan und Wirklichkeit nicht übereinstimmen

Manchmal steht eine Wand an anderer Stelle als im Plan. Oder ein Keller wurde anders abgeteilt. Für die Grenzen des Sondereigentums gilt dann der Aufteilungsplan. Das hat der Bundesgerichtshof 2015 entschieden. Wie groß die Abweichung ist, spielt dafür keine Rolle.

Im entschiedenen Fall war ein Kellerraum durch eine versetzte Wand fast halbiert. Der Käufer hatte den Keller vor dem Kauf besichtigt. Trotzdem erwarb er ihn in den Grenzen des Plans. Er konnte verlangen, dass die Gemeinschaft die Wand an die richtige Stelle setzt.

Dieser Anspruch hat Grenzen. Er kann ausgeschlossen sein, wenn der Umbau tief in das Gebäude eingreift oder unverhältnismäßig teuer wäre. Ist die Abweichung nur gering, sind die Eigentümer im Grundsatz verpflichtet, Teilungserklärung und Plan an den Bau anzupassen. Ist auch das zu teuer, bleibt es beim bestehenden Zustand.

Sondereigentum entsteht nur dann nicht wie geplant, wenn es sich nicht mehr eindeutig abgrenzen lässt. Ob das zutrifft, ist eine Frage des Einzelfalls. Hier hilft ein Notar oder ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.

Wo liegt der Aufteilungsplan und wie fordern Sie ihn an?

Der Plan kommt mit der Teilungserklärung zum Grundbuchamt. Dort wird er in der Grundakte aufbewahrt. Betrifft eine Urkunde mehrere Grundbuchblätter, liegt sie nur in einer Grundakte. Die Akten der übrigen Wohnungen verweisen darauf. Das Amtsgericht München etwa nennt Teilungserklärungen und Aufteilungspläne ausdrücklich als Teil der Grundakte.

Einsicht und eine Kopie erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt. Auf Wunsch beglaubigt das Grundbuchamt die Kopie. Es darf sie auch elektronisch übermitteln.

Große Pläne kann das Amt nicht immer ganz verschicken. Das Amtsgericht München etwa versendet Pläne über DIN A3 nicht vollständig. Stattdessen gibt es einen Auszug zu Ihrem Sondereigentum.

Wenn Sie den Aufteilungsplan anfordern, nennen Sie die Nummer Ihrer Wohnung, falls Sie sie kennen. Oft hat auch die Hausverwaltung oder der Verkäufer eine Kopie. Achten Sie dann darauf, dass es der gesiegelte Plan ist und nicht ein Grundriss aus einem Exposé.