Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum: der Unterschied

Was ist Sondereigentum, was Gemeinschaftseigentum?

Eine Eigentumswohnung besteht rechtlich aus zwei Teilen. Der erste ist das Sondereigentum: die Räume der Wohnung, die Ihnen allein gehören. Der zweite ist ein Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Das Gesetz nennt diese Verbindung Wohnungseigentum.

Der Miteigentumsanteil ist Ihr Bruchteil an allem, was den Eigentümern gemeinsam gehört. Er ist untrennbar mit Ihrem Sondereigentum verbunden. Sie können das eine nicht ohne das andere verkaufen oder belasten. Für jeden Anteil legt das Grundbuchamt ein eigenes Wohnungsgrundbuch an.

Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum stehen. Was nicht ausdrücklich Ihnen allein gehört, gehört also allen gemeinsam.

Für Räume, die nicht zum Wohnen dienen, gilt dasselbe. Dort spricht das Gesetz von Teileigentum, etwa bei einem Laden oder einem Büro. Wo die Grenze im einzelnen Haus verläuft, regelt die Teilungserklärung mit dem Aufteilungsplan. Alle Räume einer Wohnung tragen dort dieselbe Nummer.

Was zum Sondereigentum gehört

Zum Sondereigentum gehören die Räume, die die Teilungserklärung einer Wohnung zuordnet. Stellplätze gelten dabei als Räume. Ein Stellplatz in der Tiefgarage kann also Sondereigentum sein.

Dazu kommen Bauteile, die zu diesen Räumen gehören. Voraussetzung ist: Man kann sie ändern, entfernen oder einfügen, ohne andere Eigentümer mehr als unvermeidlich zu beeinträchtigen. Auch die äußere Gestalt des Hauses darf sich dadurch nicht ändern.

Das Sondereigentum kann sich auf Flächen außerhalb des Gebäudes erstrecken, etwa auf eine Terrasse. Die Wohnung muss dabei aber wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Solche Flächen sollen im Aufteilungsplan mit Maßen bestimmt sein.

Mit Ihrem Sondereigentum dürfen Sie grundsätzlich nach Belieben verfahren. Sie dürfen es bewohnen, vermieten oder anders nutzen. Grenzen setzen das Gesetz und die Vereinbarungen der Eigentümer.

Was immer Gemeinschaftseigentum bleibt

Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes nötig sind, können nie Sondereigentum sein. Dasselbe gilt für Anlagen und Einrichtungen, die alle Eigentümer gemeinsam nutzen.

Das gilt auch dann, wenn sie in Ihrer Wohnung liegen. Eine tragende Wand in Ihrem Wohnzimmer gehört deshalb allen. Sie dürfen sie nicht auf eigene Faust verändern.

Umgekehrt können die Eigentümer vereinbaren, dass Teile, die Sondereigentum sein könnten, zum Gemeinschaftseigentum gehören. Was in Ihrem Haus gilt, zeigt deshalb nur die Teilungserklärung.

Das gemeinschaftliche Eigentum verwaltet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehören unter anderem die Erhaltung, eine Versicherung zum Neuwert und eine angemessene Erhaltungsrücklage.

Das Sondernutzungsrecht: allein nutzen, gemeinsam besitzen

Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen. Eigentum daran erhalten Sie nicht. Typisch ist ein Garten vor der Erdgeschosswohnung. Er bleibt Teil des gemeinsamen Grundstücks, aber nur ein Eigentümer darf ihn nutzen.

Grundlage ist eine Vereinbarung der Eigentümer, meist in der Gemeinschaftsordnung. Das ist der Teil der Teilungserklärung mit den Regeln für das Zusammenleben. Das Gesetz erwähnt das Sondernutzungsrecht etwa bei der Frage, wann Grundpfandgläubiger zustimmen müssen.

Weil die Fläche Gemeinschaftseigentum bleibt, gelten dort die Regeln für bauliche Veränderungen. Wer in seinem Sondernutzungsgarten etwa einen Swimmingpool bauen will, braucht dafür einen Beschluss der Eigentümer, wenn die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt.

Die Gemeinschaftsordnung kann Kosten an das Sondernutzungsrecht knüpfen. Dann trägt der Berechtigte etwa die Pflege oder Reparaturen seiner Fläche. Ob das bei Ihnen so ist, steht nur in Ihrer Teilungserklärung.

Umbauen: was Sie allein dürfen und was nicht

In Ihren eigenen Räumen dürfen Sie über die bloße Erhaltung hinaus umbauen, ohne zu fragen. Voraussetzung ist, dass kein anderer Eigentümer mehr als unvermeidlich beeinträchtigt wird.

Am Gemeinschaftseigentum ist das anders. Jede bauliche Veränderung daran muss beschlossen oder einem Eigentümer per Beschluss gestattet werden. Das gilt auch, wenn niemand beeinträchtigt wird. Dann haben Sie allerdings einen Anspruch darauf, dass Ihnen die Maßnahme gestattet wird. Wer ohne Beschluss baut, riskiert eine Klage auf Unterlassung.

Für bestimmte Maßnahmen haben Sie einen Anspruch auf Gestattung. Über die Art der Durchführung beschließt die Gemeinschaft. Ausgeschlossen sind Veränderungen, die die Anlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer unbillig benachteiligen.

• Umbauten für Menschen mit Behinderungen
• Laden von Elektrofahrzeugen
• Schutz vor Einbruch
• Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität
• Strom aus Steckersolargeräten

Wer trägt welche Kosten?

Die Kosten der Gemeinschaft tragen alle Eigentümer nach ihrem Miteigentumsanteil. Das gilt vor allem für Verwaltung und gemeinsamen Gebrauch. Für einzelne Kosten können die Eigentümer eine andere Verteilung beschließen.

Für bauliche Veränderungen gilt eine eigene Regel. Wurde eine Maßnahme einem Eigentümer gestattet, zahlt er sie allein. Ihm stehen dann auch die Nutzungen zu.

Alle Eigentümer zahlen nach Anteilen, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile zugestimmt haben. Ausgenommen sind Maßnahmen mit unverhältnismäßigen Kosten. Dasselbe gilt, wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren. Die Maßnahme macht sich dann durch ihren Nutzen selbst bezahlt.

Für Schulden der Gemeinschaft haften Sie gegenüber Gläubigern nach Ihrem Miteigentumsanteil. Das betrifft Schulden, die entstanden oder fällig geworden sind, während Sie Eigentümer sind.

Was die WEG-Reform von 2020 geändert hat

Am 1. Dezember 2020 ist das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz in Kraft getreten. Es hat das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, grundlegend geändert. Seitdem liegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum regelt das Gesetz jetzt ausdrücklich: Die Eigentümer beschließen sie oder gestatten sie einem Eigentümer per Beschluss.

Auch die Kostenverteilung ist beweglicher geworden. Die Eigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten per Beschluss eine andere Verteilung festlegen, auch abweichend von der Teilungserklärung. Ob eine solche Änderung im Einzelfall zulässig ist, entscheiden bei Streit die Gerichte.

Viele Teilungserklärungen sind älter als die Reform. Weichen sie von geänderten Vorschriften ab, gilt in der Regel trotzdem das neue Recht. Anders ist es nur, wenn die Vereinbarung einen anderen Willen erkennen lässt. Bei Zweifeln hilft ein Notar oder ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.