Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum: der Unterschied

Zwei Teile einer Eigentumswohnung

Das Gesetz beschreibt Wohnungseigentum als Verbindung zweier Rechte. Das erste ist das Sondereigentum an einer Wohnung. Das zweite ist ein Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Beides gehört untrennbar zusammen.

Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum stehen. Was also nicht ausdrücklich Ihnen allein gehört, gehört allen gemeinsam.

Für Räume, die nicht zum Wohnen dienen, gilt dasselbe. Dort spricht das Gesetz von Teileigentum, etwa bei einem Laden oder einem Büro.

Wo die Grenze im einzelnen Haus verläuft, regelt die Teilungserklärung mit dem Aufteilungsplan. Alle Räume, die zu einer Wohnung gehören, tragen dort dieselbe Nummer.

Was zum Sondereigentum gehört

Zum Sondereigentum gehören die Räume, die die Teilungserklärung einer Wohnung zuordnet. Stellplätze gelten dabei als Räume. Ein Stellplatz kann also Sondereigentum sein.

Dazu kommen Bestandteile des Gebäudes, die zu diesen Räumen gehören. Voraussetzung ist: Man kann sie ändern, entfernen oder einfügen, ohne andere Eigentümer oder das Gemeinschaftseigentum mehr als unvermeidlich zu beeinträchtigen. Auch die äußere Gestalt des Hauses darf sich dadurch nicht ändern.

Das Sondereigentum kann sich auf Flächen außerhalb des Gebäudes erstrecken, etwa auf eine Terrasse. Die Wohnung muss dabei aber wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Solche Flächen sollen im Aufteilungsplan mit Maßen bestimmt sein.

Mit Ihrem Sondereigentum dürfen Sie grundsätzlich nach Belieben verfahren. Sie dürfen es bewohnen, vermieten oder anders nutzen. Grenzen setzen das Gesetz und die Vereinbarungen der Eigentümer.

Was immer Gemeinschaftseigentum bleibt

Manche Teile können nie Sondereigentum sein. Das sind Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes nötig sind. Dazu kommen Anlagen und Einrichtungen, die alle Eigentümer gemeinsam nutzen.

Das gilt auch dann, wenn sie in Ihrer Wohnung liegen. Eine tragende Wand in Ihrem Wohnzimmer gehört deshalb allen. Sie dürfen sie nicht auf eigene Faust verändern.

Umgekehrt können die Eigentümer vereinbaren, dass Teile, die Sondereigentum sein könnten, zum Gemeinschaftseigentum gehören. Ein Blick in die Teilungserklärung lohnt sich also immer.

Das gemeinschaftliche Eigentum verwaltet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört vor allem, es zu erhalten und angemessen zu versichern.

Das Sondernutzungsrecht: allein nutzen, gemeinsam besitzen

Ein Garten vor der Erdgeschosswohnung ist oft kein Sondereigentum. Er bleibt Teil des gemeinsamen Grundstücks. Ein Eigentümer erhält aber das Recht, ihn allein zu nutzen. Das nennt man Sondernutzungsrecht.

Grundlage ist eine Vereinbarung der Eigentümer, meist in der Gemeinschaftsordnung. Das Gesetz erwähnt das Sondernutzungsrecht zum Beispiel bei der Frage, wann Grundpfandgläubiger zustimmen müssen.

Ein Sondernutzungsrecht erlaubt die übliche Nutzung. Es erlaubt keine grundlegende Umgestaltung. Der Bundesgerichtshof hat 2023 entschieden: Wer in seinem Sondernutzungsgarten einen Swimmingpool bauen will, braucht dafür einen Beschluss der Eigentümer.

Die Gemeinschaftsordnung kann Kosten an das Sondernutzungsrecht knüpfen. Häufig trägt der Berechtigte dann die Pflege oder Reparaturen seiner Fläche. Ob das so ist, steht nur in Ihrer Teilungserklärung.

Umbauen: was Sie allein dürfen und was nicht

Geht eine Maßnahme an Ihrem Sondereigentum über die Erhaltung hinaus, brauchen Sie in der Regel keine Erlaubnis. Das gilt, solange kein anderer Eigentümer mehr als unvermeidlich beeinträchtigt wird.

Anders beim Gemeinschaftseigentum. Jede bauliche Veränderung daran muss beschlossen oder einem Eigentümer per Beschluss gestattet werden. Das gilt nach dem Bundesgerichtshof auch, wenn niemand beeinträchtigt wird. Wer ohne Beschluss baut, riskiert eine Klage auf Unterlassung.

Für bestimmte Maßnahmen haben Sie einen Anspruch auf Gestattung. Über die Durchführung beschließt die Gemeinschaft. Nicht zulässig sind Veränderungen, die die Anlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer unbillig benachteiligen.

• Umbauten für Menschen mit Behinderungen
• Laden von Elektrofahrzeugen
• Schutz vor Einbruch
• Anschluss an ein sehr schnelles Telekommunikationsnetz
• Strom aus Steckersolargeräten

Wer trägt welche Kosten?

Die Kosten der Gemeinschaft tragen alle Eigentümer nach ihrem Miteigentumsanteil. Das gilt vor allem für Verwaltung und gemeinsamen Gebrauch. Die Eigentümer können für einzelne Kosten eine andere Verteilung beschließen.

Für bauliche Veränderungen gilt eine eigene Regel. Wurde eine Maßnahme einem Eigentümer gestattet, zahlt er sie allein. Ihm stehen dann auch die Nutzungen zu. Hat die Gemeinschaft mit großer Mehrheit beschlossen, zahlen in der Regel alle nach Anteilen. Das gilt auch, wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren.

Für Schulden der Gemeinschaft haften Sie gegenüber Gläubigern nach Ihrem Miteigentumsanteil. Das gilt für Schulden aus der Zeit, in der Sie Eigentümer sind.

Was die WEG-Reform von 2020 geändert hat

Am 1. Dezember 2020 ist das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz in Kraft getreten. Seitdem liegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Früher war umstritten, ob jede bauliche Veränderung einen Beschluss braucht. Das Gesetz hat das geklärt, so der Bundesgerichtshof. Heute ist für jede bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum ein Beschluss nötig.

Auch die Kostenverteilung ist beweglicher geworden. Beschlüsse, die eine vereinbarte Kostentrennung ändern, waren nach altem Recht nichtig. Heute sind sie möglich. In solchen Fällen verlangt der Bundesgerichtshof aber in der Regel einen sachlichen Grund.

Viele Teilungserklärungen sind älter als die Reform. Weichen sie von geänderten Vorschriften ab, gilt in der Regel trotzdem das neue Recht. Anders ist es nur, wenn die Vereinbarung einen anderen Willen erkennen lässt. Bei Zweifeln hilft ein Notar oder ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.