Unterlagen für die Baufinanzierung: was die Bank sehen will

Warum die Bank Unterlagen zum Haus braucht

Die Bank braucht Unterlagen zum Haus, weil es den Kredit absichert. Meist geschieht das über eine Grundschuld. Das ist ein Recht der Bank, sich aus dem Grundstück zu bedienen. Zahlt der Kreditnehmer nicht, kann sie die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben.

Deshalb will die Bank wissen, was das Grundstück wert ist und welche Rechte schon darauf lasten. Das Gesetz verlangt von Banken, Wohnimmobilien nach zuverlässigen Standards zu bewerten. Die Gutachter müssen fachlich kompetent und vom Kreditgeschäft unabhängig sein. Dafür braucht der Gutachter Ihre Unterlagen.

Für Pfandbriefbanken ist das noch genauer geregelt. Ihr Gutachter muss das Objekt besichtigen. Das Gutachten muss alle Umstände nennen, die den Wert beeinflussen. Ausdrücklich genannt sind unter anderem Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, Sanierungsvermerke und Baulasten. Genau diese Punkte zeigen die Unterlagen, die wir unten erklären.

Grundbuchauszug: Eigentum, Lasten und Rang

Der Grundbuchauszug zeigt der Bank, wem das Grundstück gehört und welche Rechte darauf lasten. In Abteilung II stehen Belastungen wie ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch. Solche Rechte können den Wert für die Bank mindern.

In Abteilung III stehen Grundpfandrechte, also Grundschulden und Hypotheken. Rechte in derselben Abteilung haben Rang nach der Reihenfolge ihrer Eintragung. Die Bank will wissen, an welcher Stelle ihre neue Grundschuld stünde. Bei einer Zwangsversteigerung wird ein Recht mit besserem Rang zuerst bedient.

Viele Kreditinstitute sind zum elektronischen Abruf aus dem Grundbuch zugelassen. Sie holen den Auszug dann selbst. Fragt Ihre Bank trotzdem nach einem Auszug, beantragen Sie ihn beim zuständigen Grundbuchamt. Als Eigentümer haben Sie das nötige Interesse. Als Käufer weisen Sie es mit einer Vollmacht des Verkäufers nach.

Flurkarte und Lageplan: wo das Grundstück liegt

Die Flurkarte zeigt die Grenzen der Flurstücke und die Gebäude darauf. Ein Flurstück ist eine im Kataster vermessene Fläche mit eigener Nummer. Die Bank prüft damit, ob Grundstück und Gebäude so zusammenpassen, wie es im Angebot steht. Liegt eine Garage auf einem fremden Flurstück, fällt das hier auf.

Die Flurkarte gibt die Vermessungs- oder Katasterbehörde heraus. Wer das ist, regelt jedes Land selbst. In Bayern sind es die Ämter für Digitalisierung, Breitband und Vermessung. Für Nachweise mit Angaben zu den Eigentümern brauchen Sie dort ein berechtigtes Interesse.

Baulasten, Bebauungsplan und Erschließung

Eine Baulast ist eine Pflicht des Eigentümers gegenüber der Bauaufsicht. Sie kann zum Beispiel verpflichten, eine Fläche für den Nachbarn freizuhalten. Baulasten wirken auch gegenüber jedem neuen Eigentümer. Sie stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht.

In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis. Entsprechende Angaben stehen dort in den einzelnen Bauakten. Die Bank kann dann nach der Baugenehmigung oder nach Auskünften aus der Bauakte fragen.

Beim Kauf eines Bauplatzes muss das Gutachten einer Pfandbriefbank zum Baurecht, zur Erschließung und zu Altlasten Stellung nehmen. Nur gesichertes Baurecht darf dabei zählen. Den Bebauungsplan kann jeder bei der Gemeinde einsehen.

Ob Erschließungsbeiträge offen sind, bescheinigt die zuständige Stelle, meist die Gemeinde. Erschließungsbeiträge zahlen Eigentümer für den Bau von Straßen und ähnlichen Anlagen. Die Bescheinigung heißt je nach Ort etwa Anliegerbescheinigung oder Erschließungsbeitragsbescheinigung.

Pläne, Flächen und Zustand des Gebäudes

Neben den Rechten zählt das Gebäude selbst. Die Bank fragt meist nach Grundrissen, Schnitten und Ansichten sowie nach einer Berechnung der Wohnfläche. Dazu kommen Fotos und Angaben zum Baujahr und zu Modernisierungen.

Den Energieausweis muss der Verkäufer Ihnen spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Nach dem Kaufvertrag muss er ihn übergeben. Ein Energieausweis gilt zehn Jahre. Viele Banken wollen ihn ebenfalls sehen.

Bei einem Neubau über ein Bauunternehmen gibt es eine Baubeschreibung. Sie muss nach dem Gesetz unter anderem Pläne mit Raum- und Flächenangaben, Grundrisse, Schnitte und den Energiestandard enthalten. Außerdem nennt sie verbindlich, wann das Haus fertig sein soll. Legen Sie diese Baubeschreibung der Bank mit vor.

Zusätzlich bei einer Eigentumswohnung

Bei einer Wohnung will die Bank auch wissen, was genau zu Ihrer Wohnung gehört. Das regelt die Teilungserklärung mit dem Aufteilungsplan. Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, auf der alle Räume einer Wohnung dieselbe Nummer tragen. Beides liegt in der Grundakte beim Grundbuchamt.

Wichtig sind außerdem Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Der Verwalter führt eine Beschluss-Sammlung und stellt jedes Jahr einen Wirtschaftsplan und eine Jahresabrechnung auf. Außerdem erstellt er einen Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklagen. Daraus sieht die Bank, ob teure Maßnahmen anstehen.

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
• Beschluss-Sammlung und Protokolle der letzten Versammlungen
• Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung
• Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklagen

Persönliche Unterlagen und die richtige Reihenfolge

Neben dem Haus prüft die Bank Sie als Kreditnehmer. Bei einem Immobilienkredit muss sie Ihre Kreditwürdigkeit eingehend prüfen. Grundlage sind Einkommen, Ausgaben und Ihre weiteren finanziellen Verhältnisse. Die Prüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass das Haus mehr wert ist als der Kredit.

Beginnen Sie mit den Objektunterlagen früh. Wie lange eine Stelle braucht, ist je nach Stelle verschieden. Manche Auskünfte erhält nur der Eigentümer oder wer seine Vollmacht vorlegt. Bitten Sie den Verkäufer deshalb früh um eine Vollmacht. Die persönlichen Nachweise haben Sie meist schneller beisammen.