Wer zahlt die Altlastensanierung?

Wer zur Sanierung verpflichtet ist

Zur Sanierung verpflichtet sind vor allem der Verursacher, der Grundstückseigentümer und wer das Grundstück tatsächlich beherrscht. Die vollständige Liste steht in § 4 Absatz 3 des Bundes-Bodenschutzgesetzes. Eine Reihenfolge legt das Gesetz nicht fest.

Die Pflichtigen müssen so sanieren, dass dauerhaft keine Gefahren mehr entstehen. Sanieren heißt dabei nicht immer, Schadstoffe zu entfernen. Auch Sicherungsmaßnahmen kommen in Betracht, die eine Ausbreitung langfristig verhindern. Ist beides nicht möglich oder unzumutbar, sind andere Schutzmaßnahmen nötig, etwa Nutzungsbeschränkungen.

Wer die Kosten trägt

Die Kosten trägt, wer zur Durchführung einer angeordneten Maßnahme verpflichtet ist. Die zuständige Behörde ordnet die notwendigen Maßnahmen an. Das gilt für Untersuchungen ebenso wie für die Sanierung.

Bei hinreichendem Verdacht kann die Behörde zunächst Untersuchungen anordnen. Sie sollen klären, ob eine Gefahr besteht. Bestätigen sie den Verdacht nicht, werden die Kosten erstattet. Voraussetzung ist, dass der Herangezogene die verdächtigen Umstände nicht zu vertreten hat.

Ordnet die Behörde Sicherungsmaßnahmen an, kann sie außerdem eine Sicherheit verlangen. Sie soll die Kosten künftiger Überwachung absichern.

Eine Anordnung darf nicht unverhältnismäßig sein. Das gilt auch mit Blick auf die berechtigten Nutzungsinteressen Einzelner.

Wo die Haftung des Eigentümers endet

Ein Eigentümer, der die Altlast nicht verursacht hat, muss nicht unbegrenzt zahlen. Das hat das Bundesverfassungsgericht am 16. Februar 2000 entschieden (1 BvR 242/91 und 1 BvR 315/99). Grundlage ist der Schutz des Eigentums im Grundgesetz.

Als Anhaltspunkt für das Zumutbare nennt das Gericht den Verkehrswert nach der Sanierung. Das ist der Preis, der sich für das sanierte Grundstück am Markt erzielen ließe. Übersteigen die Kosten diesen Wert, hat der Eigentümer meist kein Interesse mehr an der Nutzung. Eine starre Grenze ist der Verkehrswert aber nicht.

Besonders schutzwürdig ist ein Eigentümer, wenn die Gefahr aus Naturereignissen, von der Allgemeinheit oder von nicht berechtigten Dritten stammt. Dann kann eine Belastung über den Verkehrswert hinaus unzumutbar sein.

Auch Kosten bis zum Verkehrswert können unzumutbar sein. Das gilt, wenn das Grundstück den wesentlichen Teil des Vermögens bildet und Grundlage der Lebensführung ist. Das Gericht nennt als Beispiel ein selbst bewohntes Eigenheim.

Wann Eigentümer mehr zahlen müssen

Wer ein Risiko bewusst eingeht, ist weniger geschützt. Er kann auch über den Verkehrswert hinaus haften. Das Bundesverfassungsgericht nennt den Kauf eines Grundstücks in Kenntnis der Altlast. Dasselbe gilt, wenn der Eigentümer eine riskante Nutzung zulässt, etwa eine Deponie.

Dasselbe kann gelten, wenn Risiken beim Kauf erkennbar waren und der Eigentümer fahrlässig die Augen davor verschlossen hat. Der Grad der Fahrlässigkeit kann dabei eine Rolle spielen.

Auch Vorteile zählen. Hat der Eigentümer wegen des Risikos einen niedrigeren Kaufpreis gezahlt, kann ihm mehr zugemutet werden. Eine Auskunft aus dem Altlastenverzeichnis vor dem Kauf hat damit zwei Seiten. Sie schützt vor Überraschungen. Wer die Altlast aber kennt, kann sich später weniger auf die Grenze berufen.

Ausgleich zwischen mehreren Pflichtigen

Wer zahlt, kann von den anderen Pflichtigen einen Ausgleich verlangen. Das Gesetz gibt den Verpflichteten diesen Anspruch untereinander. Es kommt nicht darauf an, wen die Behörde herangezogen hat.

Wie viel jeder trägt, richtet sich vor allem danach, wer die Gefahr überwiegend verursacht hat. Ein Eigentümer ohne eigenen Anteil kann also beim Verursacher Rückgriff nehmen. Vorrang hat aber eine abweichende Vereinbarung, etwa im Kaufvertrag.

Der Anspruch verjährt in drei Jahren. Die Frist beginnt, wenn die Maßnahmen beendet sind und der Zahlende den Ersatzpflichtigen kennt. Hat die Behörde selbst saniert, beginnt sie nach der Beitreibung der Kosten. Ohne diese Kenntnis verjährt der Anspruch dreißig Jahre nach Ende der Maßnahmen.

Über Streit um den Ausgleich entscheiden die ordentlichen Gerichte. Ein Anwalt kann einschätzen, ob sich ein Rückgriff lohnt.

Wenn öffentliche Mittel eingesetzt werden

Saniert die öffentliche Hand mit eigenem Geld, muss der Eigentümer unter Umständen einen Wertausgleich zahlen. Das gilt, wenn der Verkehrswert dadurch nicht nur unwesentlich steigt und er die Kosten nicht selbst getragen hat.

Der Ausgleich entspricht der Wertsteigerung durch die Maßnahmen. Er ist durch die Höhe der eingesetzten öffentlichen Mittel begrenzt. Eigene Ausgaben des Eigentümers für die Sanierung zieht die Behörde ab.

Der Betrag ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück. Die Pflicht erlischt, wenn die Behörde ihn nicht bis zum Ende des vierten Jahres nach Abschluss der Sanierung festsetzt. Die Behörde kann ganz oder teilweise davon absehen, um unbillige Härten zu vermeiden oder wenn es im öffentlichen Interesse liegt.