Nießbrauch oder Wohnrecht: Was ist der Unterschied?

Wohnrecht und Nießbrauch: der Unterschied auf einen Blick

Das Wohnrecht erlaubt einer Person, eine Wohnung selbst zu nutzen. Der Nießbrauch erlaubt mehr: Der Berechtigte darf das Grundstück auch vermieten und die Miete behalten. Das Gesetz nennt das Wohnrecht genauer Wohnungsrecht. Es ist in § 1093 BGB geregelt, der Nießbrauch in den §§ 1030 ff. BGB.

Das Wohnungsrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Es steht einer bestimmten Person zu und gilt nur für das Wohnen. Der Nießbrauch geht weiter. Der Berechtigte darf die Nutzungen des Grundstücks ziehen, also es selbst nutzen oder Erträge daraus erzielen.

Was das Wohnungsrecht erlaubt

Wer ein Wohnungsrecht hat, darf ein Gebäude oder einen Teil davon als Wohnung nutzen. Das gilt unter Ausschluss des Eigentümers. Der Eigentümer darf die betroffenen Räume also selbst nicht bewohnen.

Der Berechtigte darf seine Familie in die Wohnung aufnehmen. Dasselbe gilt für Personen, die er zur Pflege braucht. Betrifft das Recht nur einen Teil des Hauses, darf er gemeinsame Anlagen mitbenutzen.

Das Recht selbst lässt sich nicht übertragen. Die Ausübung darf er einem anderen nur überlassen, wenn das gestattet ist. Ohne diese Erlaubnis darf er die Wohnung also nicht vermieten.

Für die Wohnung hat der Berechtigte die gewöhnliche Unterhaltung zu tragen. So folgt es aus den Regeln zum Nießbrauch, auf die § 1093 BGB verweist. Anders als der Nießbraucher muss er nach dem Gesetz keine öffentlichen Lasten und keine Zinsen für Grundschulden tragen. Etwas anderes kann in der Urkunde vereinbart sein.

Was der Nießbrauch erlaubt

Der Nießbraucher darf alle Nutzungen des Grundstücks ziehen. Dazu zählen auch Erträge aus einem Mietverhältnis. Er kann also selbst im Haus wohnen oder es vermieten und die Miete behalten. Einzelne Nutzungen können bei der Bestellung ausgeschlossen werden.

Er darf das Grundstück besitzen. Er muss aber die bisherige wirtschaftliche Bestimmung erhalten und ordentlich wirtschaften. Umgestalten oder wesentlich verändern darf er es nicht.

Der Nießbraucher sorgt für die Erhaltung und trägt die gewöhnliche Unterhaltung. Er trägt gegenüber dem Eigentümer auch die öffentlichen Lasten, außer den außerordentlichen. Bestanden bei der Bestellung schon Grundschulden, zahlt er auch deren Zinsen.

Der Nießbrauch ist nicht übertragbar. Der Nießbraucher kann aber die Ausübung einem anderen überlassen.

Wohnrecht im Grundbuch und Nießbrauch im Grundbuch

Als Recht am Grundstück entstehen beide erst mit der Eintragung. Dafür müssen sich Eigentümer und Berechtigter einigen. Das Grundbuchamt trägt ein, wenn der Eigentümer es bewilligt. Die Bewilligung muss öffentlich beurkundet oder beglaubigt sein.

Beide Rechte stehen in Abteilung 2. Dort finden Sie alle Lasten außer Grundschulden und Hypotheken. Spalte 3 nennt das Recht und den Berechtigten. Spalte 2 zeigt, welches Grundstück aus dem Bestandsverzeichnis belastet ist.

Der Eintrag selbst ist oft kurz. Für Einzelheiten darf er auf die Bewilligung verweisen. Welche Räume betroffen sind oder wer die Kosten trägt, steht dann in dieser Urkunde. Sie liegt in der Grundakte beim Grundbuchamt.

Als Inhaber eines eingetragenen Rechts dürfen Sie das Grundbuch stets einsehen. Das gilt auch für den Eigentümer.

Wohnrecht auf Lebenszeit ohne Grundbucheintrag

Manchmal wird ein Wohnrecht nur mündlich oder in einem einfachen Vertrag zugesagt. Dann entsteht kein Recht am Grundstück. Es bleibt ein Anspruch gegen den, der es versprochen hat. Durchsetzen kann der Berechtigte ihn nur gegen diese Person.

Wird das Haus verkauft, ist das ein Risiko. Ein nicht eingetragenes Wohnrecht ist kein Recht am Grundstück. Der Käufer ist daran deshalb in der Regel nicht gebunden. Der Berechtigte hat dann meist nur Ansprüche gegen den Verkäufer. Anders kann es sein, wenn in Wahrheit ein Mietvertrag besteht.

Stirbt der Eigentümer, sieht es anders aus. Die Erben übernehmen das Vermögen als Ganzes und haften für seine Verbindlichkeiten. Eine wirksame Zusage geht damit grundsätzlich auf die Erben über. Ob sie wirksam ist, hängt vom Einzelfall ab.

Wann Wohnrecht und Nießbrauch enden und wie sie gelöscht werden

Beide Rechte erlöschen mit dem Tod des Berechtigten. Für den Nießbrauch steht das ausdrücklich im Gesetz. Für das Wohnungsrecht gilt dieselbe Regel entsprechend. Zu Lebzeiten kann der Berechtigte auf sein Recht verzichten. Dann wird es gelöscht.

Der Eintrag verschwindet aber nicht von selbst. Die Löschung beantragen Sie beim Grundbuchamt, etwa als Eigentümer. Den Tod weisen Sie mit einer öffentlichen Urkunde nach, etwa der Sterbeurkunde.

Im ersten Jahr nach dem Tod gilt eine Besonderheit. Es könnten noch Ansprüche aus der Zeit vor dem Tod offen sein. Dann braucht die Löschung die Bewilligung der Erben des Berechtigten. Das gilt nicht, wenn im Grundbuch steht, dass der Todesnachweis genügt.

Gelöscht wird durch einen Löschungsvermerk. Der alte Eintrag bleibt lesbar, ist aber rot unterstrichen.

Was Käufer, Erben und Familien wissen sollten

Als Käufer prüfen Sie Abteilung 2 im Grundbuchauszug. Ein eingetragenes Wohnungsrecht oder ein Nießbrauch bleibt auch nach dem Verkauf bestehen. Sie können das Haus dann nicht frei nutzen, solange das Recht besteht.

Erben eines Eigentümers übernehmen das Grundstück mit allen eingetragenen Lasten. Ein Wohnrecht kann auch im Testament angeordnet sein, etwa als Vermächtnis. Dann kann der Bedachte von den Erben verlangen, das Recht zu bestellen.

Bei einer Übergabe zu Lebzeiten können Eltern sich ein Wohnungsrecht oder einen Nießbrauch vorbehalten. Der Vertrag über das Grundstück muss notariell beurkundet werden. Welches Recht passt, hängt davon ab, ob die Eltern nur wohnen oder auch Mieteinnahmen behalten wollen. Klären Sie Einzelheiten und steuerliche Folgen mit Notar und Steuerberater.

• Steht in Abteilung 2 ein Wohnungsrecht oder ein Nießbrauch?
• Für welches Grundstück und welche Räume gilt es?
• Lebt der Berechtigte noch, oder kann der Eintrag gelöscht werden?
• Was regelt die Bewilligung zu Kosten und Vermietung?