Grundschuld löschen lassen: der Ablauf nach der Tilgung

Warum die Grundschuld nach der Tilgung im Grundbuch bleibt

Eine Grundschuld belastet das Grundstück. Der Berechtigte kann aus dem Grundstück die Zahlung einer bestimmten Geldsumme verlangen. In der Praxis sichert sie meist einen Kredit, oft für den Kauf oder Bau eines Hauses.

Anders als eine Hypothek hängt die Grundschuld rechtlich nicht an einer Forderung. Sie setzt keine Schuld voraus. Deshalb erlischt sie nicht von selbst, wenn Sie die letzte Rate gezahlt haben. Sie steht so lange in Abteilung III des Grundbuchs, bis sie gelöscht wird.

Für die Aufhebung verlangt das Gesetz zwei Dinge. Der Berechtigte muss erklären, dass er das Recht aufgibt. Und das Grundbuchamt muss die Löschung eintragen. Bei einer Grundschuld kommt eine dritte Bedingung hinzu: Der Eigentümer muss zustimmen.

Die Löschungsbewilligung der Bank

Den ersten Schritt machen Sie bei Ihrer Bank. Sie fordern dort die Löschungsbewilligung an. Darin erklärt die Bank als Gläubigerin, dass sie mit der Löschung der Grundschuld einverstanden ist. Ohne diese Bewilligung trägt das Grundbuchamt nichts ein. Denn eine Eintragung setzt voraus, dass derjenige sie bewilligt, dessen Recht betroffen ist.

Die Bewilligung muss eine bestimmte Form haben. Das Grundbuchamt verlangt öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden. In der Regel lässt die Bank die Unterschrift ihrer Vertreter von einem Notar beglaubigen. Bei Sparkassen und Landesbanken reicht nach Auskunft des Grundbuchamts Nürnberg das Siegel der Bank.

Bei einer Briefgrundschuld schickt die Bank zusätzlich den Grundschuldbrief mit. Prüfen Sie beim Eingang, ob beide Unterlagen dabei sind. Ob die Bank für die Bewilligung etwas berechnet, fragen Sie am besten vorher dort nach.

Ihre Zustimmung und der Antrag über den Notar

Eine Grundschuld darf nur mit Zustimmung des Eigentümers gelöscht werden. Sind mehrere Personen als Eigentümer eingetragen, müssen alle zustimmen. Auch ihre Unterschriften müssen öffentlich beglaubigt sein.

Mit der Löschungsbewilligung gehen Sie deshalb zum Notar. Dort unterschreiben Sie die Zustimmung und den Antrag auf Löschung. Der Notar beglaubigt Ihre Unterschrift. Er prüft die Erklärungen vor der Einreichung darauf, ob das Grundbuchamt sie eintragen kann. Den Antrag reicht er dann für Sie beim Grundbuchamt ein.

Zuständig ist das Grundbuchamt, das das Grundbuch für Ihr Grundstück führt. Das ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, oder ein Amtsgericht, bei dem das Land die Grundbücher gebündelt hat.

In Baden-Württemberg können Unterschriften für das Grundbuch auch die Ratschreiber der Gemeinden beglaubigen. Darauf weist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Maulbronn hin. Wenn Sie diesen Weg nutzen wollen, klären Sie ihn vorher mit dem Grundbuchamt.

• Löschungsbewilligung der Bank in beglaubigter Form oder mit Siegel
• Bei einer Briefgrundschuld der Grundschuldbrief im Original
• Zustimmung aller eingetragenen Eigentümer mit beglaubigten Unterschriften
• Antrag auf Löschung, meist zusammen mit der Zustimmung

Briefgrundschuld oder Buchgrundschuld: der Unterschied

Über eine Grundschuld wird grundsätzlich ein Brief erteilt. Das ist eine Urkunde über das Recht. Die Beteiligten können den Brief aber ausschließen. Dann spricht man von einer Buchgrundschuld, die nur im Grundbuch steht. Ob ein Brief erteilt wurde, ergibt sich aus der Eintragung in Abteilung III.

Bei einer Briefgrundschuld soll das Grundbuchamt nur eintragen, wenn der Brief vorgelegt wird. Das gilt auch für die Löschung. Ohne den Original-Brief kommt die Löschung deshalb in der Regel nicht voran.

Ist der Brief verloren oder vernichtet, kann er in einem Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden. Für die Löschung genügt dann die Vorlage des Ausschließungsbeschlusses statt des Briefs. Das Verfahren kostet Zeit. Klären Sie mit dem Notar, wer den Antrag stellt und welche Nachweise nötig sind.

Grundschuld löschen: Kosten nach dem GNotKG

Die Gebühren von Grundbuchamt und Notar regelt das Gerichts- und Notarkostengesetz, kurz GNotKG. Für die Löschung in Abteilung III berechnet das Grundbuchamt eine halbe Gebühr nach Tabelle B. Maßgeblich ist der Nennbetrag der Grundschuld, also der eingetragene Betrag, nicht die Restschuld.

Die Gebühr des Grundbuchamts schuldet, wer den Antrag stellt. Das sind meist Sie als Eigentümer. Die Beträge in der Tabelle sind Beispiele aus der Gebührentabelle.

Beim Notar gibt es einen festen Betrag, wenn er nur Ihre Unterschrift unter Zustimmung und Löschungsantrag beglaubigt. Das sind 20 €. Entwirft er die Erklärung selbst, fällt eine höhere Gebühr nach dem Wert an. Auf die Notarkosten kommt die Umsatzsteuer.

Löschen oder stehen lassen?

Ob Sie die Grundschuld löschen lassen, entscheiden Sie selbst. Das Grundbuchamt trägt eine Löschung nur auf Antrag ein. Manche Eigentümer lassen die Grundschuld stehen, weil sie später wieder einen Kredit brauchen könnten. Ob eine bestehende Grundschuld dafür genutzt werden kann, hängt von der Vereinbarung mit der Bank ab.

Eine weitere Möglichkeit ist die Abtretung an Sie selbst. Dann wird aus der Grundschuld eine Eigentümergrundschuld. Das Gesetz lässt eine Grundschuld zugunsten des Eigentümers ausdrücklich zu. Aus einer solchen Grundschuld kann der Eigentümer aber nicht die Zwangsvollstreckung in das eigene Grundstück betreiben.

Welcher Weg passt, hängt von Ihren Plänen ab. Vor einem Verkauf klären Sie mit dem Käufer und dem Notar, ob die Grundschuld gelöscht werden soll. Lassen Sie sich im Einzelfall vom Notar beraten.

Die Löschung prüfen: der neue Grundbuchauszug

Nach der Eintragung benachrichtigt das Grundbuchamt die Beteiligten. Dazu gehören der Notar, der den Antrag eingereicht hat, der Antragsteller und der eingetragene Eigentümer.

Sicher sehen Sie die Löschung in einem neuen Grundbuchauszug. Die Löschung erfolgt durch einen Löschungsvermerk. In Abteilung III steht er in der Spalte für Löschungen. Die gelöschte Eintragung wird unterstrichen. Auf Papier ist der Strich rot, im elektronischen Grundbuch darf er schwarz sein.

Prüfen Sie im Auszug die laufende Nummer und den Betrag der gelöschten Grundschuld. Stehen mehrere Grundschulden im Grundbuch, achten Sie darauf, dass die richtige gelöscht wurde. Für diese Kontrolle reicht ein einfacher Ausdruck.