Grundstück geerbt: diese Dokumente brauchen Sie jetzt

Was sich mit dem Erbfall ändert

Mit dem Tod einer Person geht ihr Vermögen als Ganzes auf die Erben über. Dazu gehören auch Grundstücke, Häuser und Wohnungen. Sie werden also mit dem Tod Eigentümer, nicht erst mit der Eintragung.

Im Grundbuch steht aber noch der Verstorbene. Das Grundbuch ist damit unrichtig geworden. Für viele Eintragungen müssen Sie zuerst selbst eingetragen sein, etwa wenn Sie eine neue Grundschuld bestellen wollen.

Das Nachlassgericht teilt dem Grundbuchamt den Erbfall mit, wenn es von dem Grundstück weiß. Die Berichtigung müssen Sie trotzdem selbst beantragen. Tun Sie das nicht, kann das Grundbuchamt Sie dazu verpflichten.

Gibt es mehrere Erben, gehört ihnen der Nachlass gemeinsam, bis sie ihn aufteilen. Im Grundbuch wird dann angegeben, in welchem Verhältnis die Erben zueinander stehen.

Erbschein oder notarielles Testament

Das Grundbuchamt trägt Sie nur ein, wenn Sie Ihr Erbrecht nachweisen. Dafür gibt es zwei Wege. Der erste ist der Erbschein oder das Europäische Nachlasszeugnis.

Der zweite Weg ist ein Testament oder Erbvertrag in einer öffentlichen Urkunde, also in der Regel beim Notar errichtet. Dann genügt es, diese Urkunde zusammen mit der Niederschrift über ihre Eröffnung vorzulegen. Hält das Grundbuchamt die Erbfolge damit nicht für nachgewiesen, kann es trotzdem einen Erbschein verlangen.

Ein handschriftliches Testament ist keine öffentliche Urkunde. Mit ihm allein können Sie das Grundbuch deshalb nicht berichtigen lassen. Gibt es kein notarielles Testament, brauchen Sie also einen Erbschein. Das gilt auch, wenn es gar kein Testament gibt.

Den Erbschein erteilt das Nachlassgericht beim Amtsgericht. Zuständig ist das Gericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Verstorbenen. Wo das Grundstück liegt, spielt dafür keine Rolle. Die Gebühr richtet sich nach dem Wert des Nachlasses nach Abzug der Schulden.

• Sterbeurkunde als Nachweis des Todes
• Urkunden über das Verwandtschaftsverhältnis, etwa Geburts- oder Heiratsurkunde
• Testament oder Erbvertrag, falls vorhanden
• Eidesstattliche Versicherung vor Gericht oder Notar

Grundbuch berichtigen: Fristen und Gebühren

Für die Berichtigung stellen Sie einen Antrag beim Grundbuchamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Dazu legen Sie den Erbschein oder das notarielle Testament mit Eröffnungsniederschrift vor.

Die Eintragung der Erben ist gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Das gilt auch, wenn die Erben erst nach einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden. Nach Ablauf der Frist fällt die normale Gebühr für die Eintragung eines Eigentümers an. Sie richtet sich nach dem Wert des Grundstücks.

Vor dem Antrag lohnt ein aktueller Grundbuchauszug. Er zeigt, welche Grundstücke eingetragen sind und welche Lasten darauf liegen, etwa ein Wohnrecht oder eine Grundschuld. Als Erbe haben Sie ein berechtigtes Interesse. Den Nachweis legen Sie dem Antrag bei.

Der einfache Ausdruck kostet beim Grundbuchamt 10 Euro, der amtliche Ausdruck 20 Euro. Diese Gebühren sind bundesweit gleich.

Erbschaftsteuer: Anzeige und Bewertung

Jeder Erwerb von Todes wegen muss dem Finanzamt binnen drei Monaten angezeigt werden. Die Frist beginnt, sobald Sie von der Erbschaft wissen. Gehört Grundbesitz zum Nachlass, müssen Sie die Anzeige auch dann erstatten, wenn ein Gericht oder Notar das Testament eröffnet hat.

Das Finanzamt kann danach eine Steuererklärung verlangen. Für das Grundstück stellt das Finanzamt am Ort des Grundstücks einen eigenen Wert fest, den Grundbesitzwert. Er dient als Grundlage für die Steuer.

Für ein unbebautes Grundstück rechnet das Finanzamt in der Regel Fläche mal Bodenrichtwert. Maßgeblich ist der Bodenrichtwert, der zuletzt vor dem Todestag zu ermitteln war. Bebaute Grundstücke bewertet es je nach Art im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen gehören grundsätzlich zum Vergleichswertverfahren.

Halten Sie den Wert für zu hoch, können Sie einen niedrigeren Wert nachweisen. Dafür eignet sich in der Regel ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines anerkannten Sachverständigen. Auch ein Verkauf kurz vor oder nach dem Erbfall kann als Nachweis dienen.

Ob tatsächlich Steuer anfällt, hängt vor allem von Ihren Freibeträgen ab. Für Ehegatten beträgt er 500.000 Euro, für Kinder 400.000 Euro. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an einen Steuerberater.

Bodenrichtwert und Flurkarte

Den Bodenrichtwert ermittelt der örtliche Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen. Er gibt den durchschnittlichen Wert des Bodens in einer Zone an. Die Werte werden veröffentlicht, und jeder kann Auskunft darüber verlangen.

Beachten Sie das Datum. Die Gutachterausschüsse ermitteln die Werte mindestens alle zwei Jahre. Für die Steuer zählt der Wert, der zuletzt vor dem Todestag zu ermitteln war, nicht der neueste.

Die Flurkarte zeigt Lage, Grenzen und Größe der Flurstücke. Sie hilft Ihnen, das geerbte Grundstück vor Ort zu finden und mit dem Grundbuch abzugleichen. Sie kommt nicht vom Grundbuchamt, sondern von der Vermessungs- oder Katasterbehörde. In Bayern sind das die Ämter für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, in Hessen die Ämter für Bodenmanagement.

Wollen Erben sich über den Wert einigen, etwa bei einem Pflichtteil, kann ein Verkehrswertgutachten helfen. Der Gutachterausschuss erstellt es auf Antrag, unter anderem für Eigentümer und Pflichtteilsberechtigte.

Die Unterlagen im Überblick

Nicht jedes Dokument brauchen Sie in jedem Fall. Die Tabelle zeigt, wofür Sie welches Dokument brauchen und wo es herkommt. Viele davon können Sie selbst bei der Stelle anfordern.