Das Wichtigste in Kürze
- Die Grundformel lautet: Bodenrichtwert je Quadratmeter mal Fläche des Grundstücks.
- Weicht Ihr Grundstück vom Richtwertgrundstück ab, wird der Wert mit Umrechnungskoeffizienten oder Zu- und Abschlägen angepasst.
- Das Haus ist im Bodenwert nicht enthalten. Der Bodenwert ist also nicht der Preis Ihrer Immobilie.
- Für einen belastbaren Wert brauchen Sie ein Gutachten über den Verkehrswert.
Was ist der Bodenwert?
Der Bodenwert ist der Wert von Grund und Boden ohne Gebäude. Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung wird er ohne die vorhandenen baulichen Anlagen ermittelt. Haus und Garage bleiben also außen vor.
Vorrangig vergleicht man mit Kaufpreisen ähnlicher Grundstücke. Neben oder anstelle solcher Vergleichspreise darf ein angepasster Bodenrichtwert verwendet werden. Für Privatleute ist das der einfachste Weg. Denn jede Person kann Auskunft über den Bodenrichtwert verlangen.
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert. Er gilt je Quadratmeter für ein gedachtes, unbebautes Grundstück in der Richtwertzone. Fachleute nennen es das Bodenrichtwertgrundstück. Einen Anteil für Bäume und Bewuchs enthält der Wert nicht.
Die Grundformel
Die einfache Rechnung lautet: Bodenrichtwert je Quadratmeter mal Fläche des Grundstücks in Quadratmetern. Das Ergebnis ist ein erster Anhalt für den Bodenwert.
Die Fläche steht im Grundbuch und im Liegenschaftskataster. Den Bodenrichtwert finden Sie im Portal Ihres Landes, oder Sie erfragen ihn beim Gutachterausschuss.
Achten Sie auf den Stichtag. Nach Bundesrecht werden Bodenrichtwerte mindestens alle zwei Jahre neu ermittelt. Manche Länder verlangen mehr, Nordrhein-Westfalen etwa eine jährliche Ermittlung. Für einen Kauf heute ist meist der neueste Wert der richtige Ausgangspunkt.
Für die Erbschaftsteuer gilt eine feste Regel. Das Finanzamt setzt den Bodenrichtwert an, der zuletzt vor dem Bewertungsstichtag zu ermitteln war.
Wann der Wert angepasst werden muss
Ihr Grundstück gleicht selten genau dem Bodenrichtwertgrundstück. Die Verordnung verlangt dann eine Anpassung. Abweichungen berücksichtigt man mit Umrechnungskoeffizienten oder mit marktüblichen Zu- und Abschlägen.
Welche Merkmale der Bodenrichtwert unterstellt, steht in der Auskunft. Immer angegeben sind der Entwicklungszustand und die Art der Nutzung. Oft kommen das Maß der baulichen Nutzung, die Grundstücksgröße oder die Grundstückstiefe hinzu.
Umrechnungskoeffizienten ermittelt der Gutachterausschuss aus seiner Kaufpreissammlung. Sie zeigen, wie sich etwa eine andere Größe auf den Wert je Quadratmeter auswirkt. Fragen Sie dort nach, welche Werte für Ihre Zone gelten.
- Grundstücksgröße und Grundstückstiefe
- Maß der baulichen Nutzung, also wie dicht gebaut werden darf
- Entwicklungszustand, etwa baureifes Land, Rohbauland oder Acker
- Erschließung: Bei baureifem Land nennt die Auskunft den beitragsrechtlichen Zustand
- Rechte und Lasten wie ein Wegerecht, außerdem Bodenverunreinigungen
Ein Rechenbeispiel
Das folgende Beispiel ist ausgedacht. Die Zahlen dienen nur der Erklärung und gelten für kein echtes Grundstück.
Angenommen, der Bodenrichtwert einer Wohnzone beträgt im Beispiel 400 Euro je Quadratmeter. Er gilt für ein Musterstück mit 500 Quadratmetern. Ihr Grundstück ist 700 Quadratmeter groß.
Im Beispiel nennt der Gutachterausschuss für 700 Quadratmeter einen Umrechnungskoeffizienten von 0,92, für die Mustergröße 1,00. Der angepasste Bodenrichtwert beträgt dann 368 Euro je Quadratmeter.
Außerdem führt ein eingetragenes Wegerecht für den Nachbarn über das Grundstück. Im Beispiel nehmen wir dafür einen Abschlag von 5 Prozent an. Wie hoch ein solcher Abschlag wirklich ist, kann nur ein Sachverständiger beurteilen.
| Schritt | Rechnung im Beispiel | Ergebnis im Beispiel |
|---|---|---|
| 1. Bodenrichtwert laut Auskunft | angenommener Wert | 400 €/m² |
| 2. Anpassung an die Größe | 400 €/m² × 0,92 : 1,00 | 368 €/m² |
| 3. Vorläufiger Bodenwert | 368 €/m² × 700 m² | 257.600 € |
| 4. Abschlag für das Wegerecht | 5 Prozent von 257.600 € | minus 12.880 € |
| 5. Bodenwert im Beispiel | 257.600 € minus 12.880 € | 244.720 € |
Grenzen der Rechnung
Die Rechnung liefert nur eine Schätzung. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt aus vielen Kaufpreisen einer Zone. Ein einzelnes Grundstück kann deutlich darüber oder darunter liegen.
Manche Merkmale lassen sich schwer in Prozent fassen. Dazu gehören Bodenverunreinigungen sowie Rechte und Belastungen, die nur ein Grundstück betreffen. Die Verordnung nennt sie besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Sie werden mit marktüblichen Zu- oder Abschlägen berücksichtigt.
Auch der Zeitpunkt zählt. Zwischen zwei Stichtagen können sich die Preise ändern. Dann müssen die Daten an den Tag der Bewertung angepasst werden, etwa mit Indexreihen.
Bei bebauten Grundstücken ist der Bodenwert nur ein Teil. Das Gebäude wird gesondert bewertet. Den Preis eines Hauses können Sie deshalb nicht aus dem Bodenrichtwert ablesen.
Wann Sie ein Verkehrswertgutachten brauchen
Der Verkehrswert ist der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben dabei außer Betracht. So bestimmt es § 194 des Baugesetzbuchs.
Ein Gutachten über den Verkehrswert können Sie beim Gutachterausschuss beantragen. Antragsberechtigt sind unter anderem Eigentümer und Pflichtteilsberechtigte. Auch Gerichte und Behörden können es beantragen.
Das Gutachten des Ausschusses ist nicht bindend, wenn nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist. Neben dem Ausschuss gibt es Sachverständige für die Bewertung von Grundstücken.
Für die Steuer kann ein Gutachten wichtig werden. Bei der Erbschaftsteuer dürfen Sie einen niedrigeren Wert nachweisen. Als Nachweis dient in der Regel ein Gutachten des Ausschusses oder eines anerkannten Sachverständigen.
Bodenrichtwert ausführlich erklärt
Was drinsteht, wer ihn bekommt, was er kostet und welche Stelle zuständig ist.
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