Bodenwert berechnen: Formel, Anpassungen und ein Beispiel

Was ist der Bodenwert?

Der Bodenwert ist der Wert von Grund und Boden ohne Gebäude. Haus und Garage bleiben also außen vor. So sieht es die Immobilienwertermittlungsverordnung vor, die bundesweit die Wertermittlung regelt.

Der Bodenrichtwert ist etwas anderes. Er ist ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter für ein gedachtes, unbebautes Grundstück. Fachleute nennen es Bodenrichtwertgrundstück. Es steht für eine Richtwertzone, also ein Gebiet mit weitgehend gleicher Art und gleichem Maß der Nutzung. Einen Anteil für Bäume und Bewuchs enthält der Richtwert nicht.

Den Bodenwert ermitteln Fachleute vorrangig aus Kaufpreisen ähnlicher Grundstücke. Neben oder anstelle solcher Vergleichspreise darf ein angepasster Bodenrichtwert dienen. Für Privatleute ist das der einfachste Weg. Denn jede Person kann Auskunft über den Bodenrichtwert verlangen.

Wie lautet die Grundformel?

Die Grundformel lautet: Bodenrichtwert je Quadratmeter mal Fläche des Grundstücks in Quadratmetern. Das Ergebnis ist ein erster Anhalt für den Bodenwert.

Die Fläche steht im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs und im Liegenschaftskataster. Den Bodenrichtwert finden Sie im Portal Ihres Landes, oder Sie erfragen ihn beim Gutachterausschuss.

Achten Sie auf den Stichtag. Nach Bundesrecht werden Bodenrichtwerte mindestens alle zwei Jahre neu ermittelt. Manche Länder verlangen mehr, Nordrhein-Westfalen etwa eine jährliche Ermittlung. Für einen Kauf heute ist meist der neueste Wert der richtige Ausgangspunkt.

Wann müssen Sie den Bodenrichtwert anpassen?

Anpassen müssen Sie, sobald Ihr Grundstück vom Bodenrichtwertgrundstück abweicht. Das ist fast immer der Fall. Die Verordnung nennt dafür zwei Wege: Umrechnungskoeffizienten oder marktübliche Zu- und Abschläge.

Welche Merkmale der Bodenrichtwert unterstellt, steht in der Auskunft. Immer angegeben sind der Entwicklungszustand und die Art der Nutzung. Oft kommen das Maß der baulichen Nutzung, die Grundstücksgröße oder die Grundstückstiefe hinzu.

Ein Umrechnungskoeffizient ist ein Faktor, der eine Abweichung in Zahlen fasst. Er zeigt etwa, wie sich eine andere Größe auf den Wert je Quadratmeter auswirkt. Der Gutachterausschuss leitet ihn aus seiner Kaufpreissammlung ab. Fragen Sie dort nach, welche Werte für Ihre Zone gelten.

• Grundstücksgröße und Grundstückstiefe
• Maß der baulichen Nutzung, also wie dicht gebaut werden darf
• Entwicklungszustand, also ob es baureifes Land, Rohbauland oder Acker ist
• Erschließung: Bei baureifem Land nennt die Auskunft den beitragsrechtlichen Zustand
• Rechte und Lasten wie ein Wegerecht, außerdem Bodenverunreinigungen

Ein Rechenbeispiel Schritt für Schritt

Das folgende Beispiel ist ausgedacht. Die Zahlen dienen nur der Erklärung und gelten für kein echtes Grundstück.

Angenommen, der Bodenrichtwert einer Wohnzone beträgt 400 Euro je Quadratmeter. Er gilt für ein Musterstück mit 500 Quadratmetern. Ihr Grundstück ist 700 Quadratmeter groß.

Im Beispiel nennt der Gutachterausschuss für 700 Quadratmeter einen Umrechnungskoeffizienten von 0,92, für die Mustergröße 1,00. Der angepasste Bodenrichtwert beträgt dann 368 Euro je Quadratmeter.

Über das Grundstück führt außerdem ein eingetragenes Wegerecht für den Nachbarn. Im Beispiel nehmen wir dafür einen Abschlag von 5 Prozent an. Wie hoch ein solcher Abschlag wirklich ist, kann nur ein Sachverständiger beurteilen.

Wo stößt die Rechnung an Grenzen?

Die Rechnung liefert nur eine Schätzung. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt aus vielen Kaufpreisen einer Zone. Ein einzelnes Grundstück kann deutlich darüber oder darunter liegen.

Manche Merkmale lassen sich schwer in Prozent fassen. Dazu gehören Bodenverunreinigungen sowie Rechte und Belastungen, die nur ein Grundstück betreffen. Die Verordnung nennt sie besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Sie werden mit marktüblichen Zu- oder Abschlägen berücksichtigt.

Auch der Zeitpunkt zählt. Zwischen zwei Stichtagen können sich die Preise ändern. Dann werden die Daten an den Tag der Bewertung angepasst, etwa mit Indexreihen. Das sind Zahlenreihen, die zeigen, wie sich die Preise entwickelt haben.

Bei bebauten Grundstücken ist der Bodenwert nur ein Teil. Das Gebäude wird gesondert bewertet. Den Preis eines Hauses können Sie deshalb nicht aus dem Bodenrichtwert ablesen.

Wann brauchen Sie ein Verkehrswertgutachten?

Ein Gutachten brauchen Sie, wenn der Wert belastbar sein muss, etwa gegenüber dem Finanzamt. Es ermittelt den Verkehrswert. Das ist der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben außer Betracht. So bestimmt es § 194 des Baugesetzbuchs.

Ein Gutachten über den Verkehrswert können Sie beim Gutachterausschuss beantragen. Antragsberechtigt sind unter anderem Eigentümer und Pflichtteilsberechtigte. Auch Gerichte und Behörden können es beantragen.

Das Gutachten des Ausschusses ist nicht bindend, wenn nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist. Neben dem Ausschuss erstellen auch Sachverständige für Grundstückswerte solche Gutachten.

Bei der Erbschaftsteuer dürfen Sie einen niedrigeren Wert nachweisen. Als Nachweis dient in der Regel ein Gutachten des Gutachterausschusses. Möglich ist auch das Gutachten einer Person, die als Sachverständiger für Grundstückswerte bestellt oder zertifiziert ist.