Bodenrichtwert und Grundsteuer: was seit 2025 gilt

Wie wird die Grundsteuer seit 2025 berechnet?

Die Grundsteuer entsteht in drei Stufen. Zuerst stellt das Finanzamt den Grundsteuerwert fest. Daraus berechnet es mit der Steuermesszahl, einem gesetzlich festgelegten Faktor, den Messbetrag. Die Gemeinde multipliziert den Messbetrag mit ihrem Hebesatz, den sie selbst bestimmt. Das Ergebnis steht im Grundsteuerbescheid der Gemeinde.

Neu gerechnet wird, weil das Bundesverfassungsgericht die alte Bewertung der Grundstücke für verfassungswidrig erklärt hat. Seit dem 1. Januar 2025 gilt deshalb neues Recht.

Der Bund hat ein Modell vorgegeben, die Länder durften aber eigene Regeln erlassen. Fünf Länder haben ein eigenes Modell eingeführt. Für den Bodenrichtwert macht das einen großen Unterschied.

Wie zählt der Bodenrichtwert im Bundesmodell?

Im Bundesmodell ist der Bodenrichtwert ein fester Baustein des Grundsteuerwerts. Wie stark er zählt, hängt von der Art des Grundstücks ab.

Das Bundesmodell gilt in Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Das Saarland und Sachsen nutzen es auch. Sie weichen nur bei der Steuermesszahl ab.

Bei einem unbebauten Grundstück rechnet das Finanzamt Fläche mal Bodenrichtwert. So steht es in § 247 des Bewertungsgesetzes.

Wohngrundstücke bewertet das Finanzamt im Ertragswertverfahren. Das gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Eigentumswohnungen. Grundlage sind gesetzlich festgelegte, typische Mieten. Der Bodenwert kommt abgezinst hinzu. Das heißt: Er wird mit einem gesetzlichen Faktor verkleinert und zählt nur zum Teil.

Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und Teileigentum bewertet das Finanzamt im Sachwertverfahren. Dabei werden Gebäude und Boden getrennt bewertet. Der Bodenwert ist auch dort ein Teil der Rechnung.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern passt das Gesetz den Bodenwert außerdem an die Größe des Grundstücks an. Dafür gibt es feste Umrechnungskoeffizienten in Anlage 36 zum Bewertungsgesetz.

Welche Länder haben ein eigenes Modell?

Eigene Modelle haben Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen. Sie gehen sehr verschieden mit dem Bodenrichtwert um. Die Tabelle beruht auf der Länderübersicht des Landesamts für Steuern Niedersachsen.

Baden-Württemberg: Es zählt nur der Boden

In Baden-Württemberg ergibt sich der Grundsteuerwert allein aus dem Boden. Das Finanzamt multipliziert die Fläche mit dem Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022. Ob und wie das Grundstück bebaut ist, spielt keine Rolle.

Grundstücke, die überwiegend dem Wohnen dienen, werden begünstigt. Für sie sinkt die Steuermesszahl um 30 Prozent.

Der Bundesfinanzhof hat das Landesgesetz mit Urteilen vom 22. April 2026 bestätigt. Er hält das Modell für verfassungsgemäß.

Liegt der tatsächliche Wert deutlich niedriger, können Sie das mit einem qualifizierten Gutachten nachweisen. Der Wert muss dafür um mehr als 30 Prozent unter dem festgestellten Grundsteuerwert liegen.

Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen: Fläche statt Wert

In diesen vier Ländern zählen vor allem die Flächen von Grundstück und Gebäude. Den Bodenrichtwert mussten Sie in der Erklärung nicht angeben.

Bayern rechnet mit einem Flächenmodell. Der Wert von Boden und Gebäude spielt keine Rolle. Bodenrichtwerte werden für die Grundsteuer in Bayern nicht benötigt.

Auch Hamburg geht von den Flächen aus. Statt des Bodenrichtwerts zählt die Wohnlage, normal oder gut. Für die normale Wohnlage gibt es eine Ermäßigung. Das Finanzamt berücksichtigt sie von selbst.

Hessen und Niedersachsen ergänzen die Flächen um einen Faktor für die Lage. Dafür vergleicht das Finanzamt den Bodenrichtwert des Grundstücks mit dem Durchschnitt der Gemeinde. Je besser die Lage, desto höher der Faktor. Den Bodenrichtwert bekommt das Finanzamt dort direkt von der Katasterverwaltung.

Welcher Stichtag gilt und wo finden Sie den Wert?

Maßgeblich ist der Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022. Auf diesen Tag wurden die neuen Grundsteuerwerte festgestellt. Die Gutachterausschüsse, unabhängige Gremien für Grundstückswerte, mussten die Bodenrichtwerte auf diesen Tag ermitteln. Danach übermittelten sie die Werte an die Finanzämter.

Der Stichtag gilt weiter, auch wenn das Finanzamt einen Wert später fortschreibt, etwa nach einer Änderung am Grundstück. Darauf weist die Finanzverwaltung in Nordrhein-Westfalen hin. Eine allgemeine Neubewertung, die Hauptfeststellung, sieht das Bundesmodell alle sieben Jahre vor.

Den Bodenrichtwert finden Sie in den Portalen der Länder, oft BORIS genannt. Beispiele sind BORIS-NRW und BORIS.HH in Hamburg. Achten Sie dort auf den Stichtag. In Hamburg etwa wählen Sie ihn in der Karte selbst aus.

Im Bundesmodell steht der verwendete Bodenrichtwert auch im Bescheid über den Grundsteuerwert. Nordrhein-Westfalen bietet zudem ein eigenes Grundsteuerportal mit den Daten zum 1. Januar 2022.