Das Wichtigste in Kürze
- In elf Ländern gilt das Bundesmodell. Dort fließt der Bodenrichtwert in den Grundsteuerwert ein.
- Baden-Württemberg rechnet nur mit Fläche und Bodenrichtwert. Das Gebäude zählt dort nicht.
- Bayern und Hamburg brauchen den Bodenrichtwert für die Grundsteuer nicht. Hessen und Niedersachsen nutzen ihn nur für einen Lagefaktor.
- Maßgeblich ist der Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022.
Warum die Grundsteuer neu berechnet wird
Das Bundesverfassungsgericht hat die alte Bewertung der Grundstücke für verfassungswidrig erklärt. Deshalb gilt seit dem 1. Januar 2025 neues Recht.
Die Grundsteuer entsteht in drei Stufen. Das Finanzamt stellt einen Wert fest und berechnet daraus mit einer Steuermesszahl den Messbetrag. Die Gemeinde multipliziert den Messbetrag mit ihrem Hebesatz. Das Ergebnis steht im Grundsteuerbescheid der Gemeinde.
Der Bund hat ein Modell vorgegeben. Die Länder durften aber eigene Regeln erlassen. Fünf Länder haben ein eigenes Modell eingeführt. Für den Bodenrichtwert macht das einen großen Unterschied.
Das Bundesmodell: der Bodenrichtwert als fester Baustein
Das Bundesmodell gilt in Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Das Saarland und Sachsen nutzen es auch. Sie weichen nur bei der Steuermesszahl ab.
Bei einem unbebauten Grundstück ist die Rechnung einfach. Der Grundsteuerwert ergibt sich aus der Fläche mal dem Bodenrichtwert. So steht es in § 247 des Bewertungsgesetzes.
Wohngrundstücke bewertet das Finanzamt im Ertragswertverfahren. Das gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Eigentumswohnungen. Grundlage sind gesetzlich festgelegte, typische Mieten. Der Bodenwert kommt abgezinst hinzu. Er fließt also nur zum Teil ein.
Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und Teileigentum bewertet das Finanzamt dagegen im Sachwertverfahren. Auch dort bleibt der Bodenwert ein Baustein der Rechnung.
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern passt das Gesetz den Bodenwert außerdem an die Größe des Grundstücks an. Dafür gibt es feste Umrechnungskoeffizienten in einer Anlage zum Bewertungsgesetz.
Die Ländermodelle im Überblick
Die fünf Länder mit eigenem Modell gehen sehr verschieden mit dem Bodenrichtwert um. Die Tabelle fasst die Übersicht des Landesamts für Steuern Niedersachsen zusammen.
| Land | Modell | Rolle des Bodenrichtwerts |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | Modifiziertes Bodenwertmodell | Hauptgröße: Fläche mal Bodenrichtwert |
| Bayern | Flächenmodell | keine |
| Hamburg | Wohnlagemodell | keine, dafür zählt die Wohnlage |
| Hessen | Flächen-Faktor-Verfahren | nur für den Lagefaktor |
| Niedersachsen | Flächen-Lage-Modell | nur für den Lagefaktor |
| Übrige elf Länder | Bundesmodell | Teil des Grundsteuerwerts |
Baden-Württemberg: Fläche mal Bodenrichtwert
In Baden-Württemberg ergibt sich der Grundsteuerwert allein aus dem Boden. Das Finanzamt multipliziert die Fläche mit dem Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022. Auf die Bebauung kommt es nicht an.
Grundstücke, die überwiegend dem Wohnen dienen, werden begünstigt. Für sie sinkt die Steuermesszahl um 30 Prozent.
Der Bundesfinanzhof hat das Landesgesetz im April 2026 bestätigt. Nach seiner Auffassung ist das Modell verfassungsgemäß.
Liegt der tatsächliche Wert deutlich niedriger, können Sie das mit einem qualifizierten Gutachten nachweisen. Der Wert muss dafür um mehr als 30 Prozent unter dem festgestellten Grundsteuerwert liegen.
Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen: Fläche statt Wert
Bayern rechnet mit einem Flächenmodell. Es zählen die Flächen von Grundstück und Gebäude, nicht ihr Wert. Für die Grundsteuer werden in Bayern keine Bodenrichtwerte benötigt.
Auch in Hamburg zählen Flächen. Statt des Bodenrichtwerts spielt die Wohnlage eine Rolle. Es gibt eine normale und eine gute Wohnlage. Für die normale Wohnlage gibt es eine Ermäßigung, die das Finanzamt von selbst berücksichtigt.
Hessen und Niedersachsen gehen ebenfalls von den Flächen aus. Sie ergänzen aber einen Faktor für die Lage. Dafür vergleicht das Finanzamt den Bodenrichtwert des Grundstücks mit dem Durchschnitt der Gemeinde. Je besser die Lage, desto höher der Faktor.
In diesen vier Ländern mussten Sie den Bodenrichtwert nicht selbst angeben. In Hessen und Niedersachsen bekommt ihn das Finanzamt direkt von der Katasterverwaltung.
Welcher Stichtag gilt und wo finden Sie den Wert?
Die neuen Grundsteuerwerte wurden auf den 1. Januar 2022 festgestellt. Die Gutachterausschüsse mussten die Bodenrichtwerte auf diesen Tag ermitteln und den Finanzämtern übermitteln.
Dieser Stichtag bleibt wichtig. Auch wenn ein Wert später fortgeschrieben wird, gelten die Wertverhältnisse vom 1. Januar 2022. Darauf weist etwa die Finanzverwaltung in Nordrhein-Westfalen hin. Im Bundesmodell folgt die nächste allgemeine Neubewertung erst nach sieben Jahren.
Den Bodenrichtwert finden Sie in den Portalen der Länder, oft BORIS genannt. Beispiele sind BORIS-NRW und BORIS.HH in Hamburg. Achten Sie dort auf den Stichtag. In Hamburg etwa wählen Sie ihn in der Karte selbst aus.
Im Bundesmodell steht der verwendete Bodenrichtwert auch im Bescheid über den Grundsteuerwert. Nordrhein-Westfalen bietet zudem ein eigenes Grundsteuerportal mit den Daten zum 1. Januar 2022.
Bodenrichtwert ausführlich erklärt
Was drinsteht, wer ihn bekommt, was er kostet und welche Stelle zuständig ist.
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