Das Wichtigste in Kürze
- Die meisten Zeichen im Bebauungsplan stammen aus der bundesweiten Planzeichenverordnung.
- Kürzel wie WA oder MI nennen die Art der Nutzung, Zahlen wie GRZ 0,4 das Maß.
- Eine Baulinie müssen Sie treffen, eine Baugrenze dürfen Sie nicht überschreiten.
- Lesen Sie Zeichnung, Text und Legende immer zusammen.
Woraus besteht ein Bebauungsplan?
Ein Bebauungsplan hat meist zwei Teile. Die Planzeichnung zeigt das Gebiet als Karte mit Farben, Linien und Kürzeln. Der Textteil ergänzt die Zeichnung. Dort stehen Regeln, die sich schlecht zeichnen lassen, etwa zur Dachform oder zu Stellplätzen.
Als Grundlage dient eine Karte, die zum Liegenschaftskataster passt. Sie zeigt die Flurstücke mit ihren Grenzen und Nummern, die vorhandenen Gebäude und die Straßen. So finden Sie Ihr eigenes Grundstück im Plan wieder.
Eine dicke Grenzlinie umrahmt das Gebiet, für das der Plan gilt. Liegt Ihr Grundstück außerhalb dieser Linie, gilt für Sie ein anderer Plan oder gar keiner. Zum Plan gehört außerdem eine Begründung. Sie erklärt, was die Gemeinde mit dem Plan erreichen will.
Die Zeichen sind nicht frei erfunden. Die Planzeichenverordnung des Bundes gibt sie vor. Die Gemeinde soll sie im Plan selbst erklären. Suchen Sie deshalb zuerst die Legende, oft am Rand oder auf einem eigenen Blatt.
Art der Nutzung: was die Buchstaben bedeuten
Die Art der Nutzung sagt, wofür ein Gebiet gedacht ist. Die Baunutzungsverordnung kennt zwölf Baugebiete. Jedes hat ein eigenes Kürzel. In farbigen Plänen sind Wohngebiete rot, gemischte Gebiete braun und Gewerbegebiete grau angelegt.
Mit dem Kürzel legt die Gemeinde fest, was dort erlaubt ist. Die Baunutzungsverordnung zählt das für jedes Gebiet genau auf. Im reinen Wohngebiet sind vor allem Wohngebäude zulässig. Im allgemeinen Wohngebiet kommen zum Beispiel Läden, Gaststätten und nicht störende Handwerksbetriebe hinzu, die das Gebiet versorgen.
Der Plan kann diese Regeln verfeinern. Er kann einzelne Nutzungen ausschließen oder Ausnahmen erlauben. Solche Abweichungen stehen meist im Textteil.
| Kürzel | Baugebiet | Wofür gedacht |
|---|---|---|
| WS | Kleinsiedlungsgebiet | Kleinsiedlungen, Wohngebäude mit Nutzgärten |
| WR | Reines Wohngebiet | Wohnen |
| WA | Allgemeines Wohngebiet | vorwiegend Wohnen, dazu Versorgung des Gebiets |
| WB | Besonderes Wohngebiet | vorwiegend Wohnen in bebauten Gebieten mit besonderer Eigenart |
| MD / MDW | Dorfgebiet / Dörfliches Wohngebiet | Land- und Forstwirtschaft, Wohnen und Gewerbe |
| MI | Mischgebiet | Wohnen und nicht wesentlich störendes Gewerbe |
| MU | Urbanes Gebiet | Wohnen, Gewerbe, soziale und kulturelle Einrichtungen |
| MK | Kerngebiet | Handel sowie zentrale Einrichtungen von Wirtschaft, Verwaltung und Kultur |
| GE / GI | Gewerbegebiet / Industriegebiet | Gewerbebetriebe, im GI vor allem solche, die anderswo unzulässig sind |
| SO | Sondergebiet | besondere Zwecke, etwa Klinik oder Wochenendhäuser |
Maß der Nutzung: GRZ, GFZ und Vollgeschosse
Das Maß der Nutzung sagt, wie viel Sie bauen dürfen. Die Grundflächenzahl, kurz GRZ, gibt an, welcher Anteil des Grundstücks überbaut werden darf. Sie steht als Dezimalzahl im Plan, etwa 0,4 oder GRZ 0,4.
Auf die Grundfläche zählen auch Garagen, Stellplätze mit Zufahrten und Nebenanlagen. Diese dürfen die Grundfläche um bis zu die Hälfte überschreiten, höchstens bis zu einer GRZ von 0,8. Der Plan kann davon abweichen.
Die Geschossflächenzahl, kurz GFZ, begrenzt die Fläche aller Vollgeschosse zusammen. Im Plan steht sie als Dezimalzahl in einem Kreis oder mit dem Kürzel GFZ. Balkone, Loggien und Terrassen zählen dabei nicht mit.
Die Zahl der Vollgeschosse steht als römische Ziffer im Plan. III heißt: höchstens drei Vollgeschosse. Steht die Ziffer in einem Kreis, ist die Zahl zwingend. Was ein Vollgeschoss ist, regelt die Bauordnung Ihres Landes. Ein Dachgeschoss kann deshalb je nach Land mitzählen oder nicht.
| Beispielrechnung | Wert |
|---|---|
| Grundstücksfläche (Beispiel) | 600 m² |
| GRZ 0,4: zulässige Grundfläche | 600 m² × 0,4 = 240 m² |
| mit Garage und Zufahrt: bis zur Hälfte mehr | höchstens 360 m² |
| GFZ 0,8: zulässige Geschossfläche | 600 m² × 0,8 = 480 m² |
| bei II Vollgeschossen, gleich groß | je Geschoss bis 240 m² |
Baulinie, Baugrenze und Bauweise
Wo auf dem Grundstück Sie bauen dürfen, zeigen Baulinien und Baugrenzen. Die Fläche dazwischen nennt man oft Baufenster. In farbigen Plänen ist die Baulinie rot und die Baugrenze blau.
Der Unterschied ist wichtig. Auf einer Baulinie muss gebaut werden. Das Haus steht also genau dort. Eine Baugrenze dürfen Gebäude nicht überschreiten, sie dürfen aber dahinter zurückbleiben. Kleine Vorsprünge können in beiden Fällen zugelassen werden.
Außerhalb des Baufensters sind Nebenanlagen oft trotzdem möglich, etwa ein Gartenhaus. Das gilt, wenn der Plan nichts anderes sagt.
Die Bauweise steht als Buchstabe im Plan. Ein kleines o steht für offene Bauweise. Dann halten Gebäude seitlich Abstand zur Grenze, und ein Haus darf höchstens 50 Meter lang sein. Ein g steht für geschlossene Bauweise ohne seitlichen Abstand, wie bei einer Häuserzeile. Ein E im Dreieck erlaubt nur Einzelhäuser, ein D nur Doppelhäuser, ED beides.
Weitere Zeichen und Abkürzungen im Überblick
Neben Art und Maß der Nutzung enthalten viele Pläne Angaben zur Höhe. Sie beziehen sich auf einen Punkt, etwa den Gehweg oder Normalnull. Die Tabelle zeigt die häufigsten Kürzel.
Häufig bündelt der Plan mehrere Angaben in einer kleinen Tabelle im Baugebiet. Dort stehen zum Beispiel WA, II, 0,4 und o nebeneinander. Lesen Sie diese Angaben zusammen: allgemeines Wohngebiet, zwei Vollgeschosse, GRZ 0,4, offene Bauweise.
| Zeichen | Bedeutung |
|---|---|
| 0,4 oder GRZ 0,4 | Grundflächenzahl |
| Zahl im Kreis oder GFZ 0,8 | Geschossflächenzahl |
| GR 150 m² | zulässige Grundfläche als feste Größe |
| BMZ | Baumassenzahl, vor allem in Gewerbegebieten |
| III | höchstens drei Vollgeschosse |
| III im Kreis | genau drei Vollgeschosse |
| TH / FH / OK | Traufhöhe, Firsthöhe, Oberkante |
| o / g | offene oder geschlossene Bauweise |
| E, D, H, ED im Dreieck | nur Einzelhäuser, Doppelhäuser, Hausgruppen oder Einzel- und Doppelhäuser |
| St, Ga | Flächen für Stellplätze, Garagen |
Worauf Sie beim Lesen achten sollten
Prüfen Sie zuerst, ob der Plan noch in dieser Form gilt. Gemeinden ändern Pläne oder heben sie auf. Dafür gelten dieselben Regeln wie bei der Aufstellung. Oft gibt es zu einem Plan mehrere Änderungen, die einzelne Festsetzungen ersetzen.
Achten Sie auf das Datum. Für ältere Pläne kann eine frühere Fassung der Baunutzungsverordnung gelten. Dann können einzelne Regeln anders lauten als heute. Fragen Sie im Zweifel bei der Gemeinde nach.
Nicht jede Vorgabe steht im Bebauungsplan. Abstandsflächen und der Begriff des Vollgeschosses kommen zum Beispiel aus dem Recht der Länder. Ein Plan zeigt also, was städtebaulich erlaubt ist, aber nicht alles, was die Bauaufsicht prüft.
Vom Plan kann die Behörde im Einzelfall befreien, wenn die Grundzüge der Planung gewahrt bleiben. Ob das bei Ihrem Vorhaben möglich ist, klären Sie mit der Bauaufsicht oder einem Architekten.
- Legende suchen und Zeichen dort nachschlagen
- Grenze des Geltungsbereichs prüfen
- Kürzel im Baugebiet zusammen lesen
- Textteil und Begründung vollständig lesen
- Nach Änderungen und laufenden Verfahren fragen
Bebauungsplan ausführlich erklärt
Was drinsteht, wer ihn bekommt, was er kostet und welche Stelle zuständig ist.
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