Bebauungsplan lesen: Zeichen und Abkürzungen verständlich erklärt

Woraus besteht ein Bebauungsplan?

Ein Bebauungsplan hat meist zwei Teile. Die Planzeichnung zeigt das Gebiet als Karte mit Farben, Linien und Kürzeln. Der Textteil ergänzt die Zeichnung. Dort stehen Regeln, die sich schlecht zeichnen lassen, etwa zur Dachform oder zu Stellplätzen.

Als Grundlage dient eine Karte, die zum Liegenschaftskataster passt. Sie zeigt die Flurstücke mit ihren Grenzen und Nummern, die vorhandenen Gebäude und die Straßen. So finden Sie Ihr eigenes Grundstück im Plan wieder.

Eine dicke Grenzlinie umrahmt das Gebiet, für das der Plan gilt. Liegt Ihr Grundstück außerhalb dieser Linie, gilt für Sie ein anderer Plan oder gar keiner. Zum Plan gehört außerdem eine Begründung. Sie erklärt, was die Gemeinde mit dem Plan erreichen will.

Die Zeichen sind nicht frei erfunden. Die Planzeichenverordnung des Bundes gibt sie vor. Die Gemeinde soll sie im Plan selbst erklären. Suchen Sie deshalb zuerst die Legende, oft am Rand oder auf einem eigenen Blatt.

Was die Buchstaben WA, MI und GE bedeuten

Die Buchstaben nennen die Art der Nutzung, also wofür ein Gebiet gedacht ist. WA steht zum Beispiel für allgemeines Wohngebiet, MI für Mischgebiet und GE für Gewerbegebiet. Die Baunutzungsverordnung kennt zwölf Baugebiete mit eigenem Kürzel. In farbigen Plänen sind Wohngebiete rot, gemischte Gebiete braun und Gewerbegebiete grau angelegt.

Mit dem Kürzel legt die Gemeinde fest, was dort erlaubt ist. Die Baunutzungsverordnung zählt das für jedes Gebiet genau auf. Im reinen Wohngebiet sind vor allem Wohngebäude zulässig. Im allgemeinen Wohngebiet kommen zum Beispiel Läden, Gaststätten und nicht störende Handwerksbetriebe hinzu, die das Gebiet versorgen.

Der Plan kann diese Regeln verfeinern. Er kann einzelne Nutzungen ausschließen oder Ausnahmen erlauben. Solche Abweichungen stehen meist im Textteil.

Was GRZ, GFZ und Vollgeschosse bedeuten

GRZ, GFZ und die Zahl der Vollgeschosse legen fest, wie viel Sie bauen dürfen. Das nennt man Maß der Nutzung. Die Grundflächenzahl, kurz GRZ, gibt an, welcher Anteil des Grundstücks überbaut werden darf. Sie steht als Dezimalzahl im Plan, etwa 0,4 oder GRZ 0,4.

Auf die Grundfläche zählen auch Garagen, Stellplätze mit Zufahrten und Nebenanlagen. Diese dürfen die Grundfläche um bis zu die Hälfte überschreiten, höchstens bis zu einer GRZ von 0,8. Der Plan kann davon abweichen.

Die Geschossflächenzahl, kurz GFZ, begrenzt die Fläche aller Vollgeschosse zusammen. Im Plan steht sie als Dezimalzahl in einem Kreis oder mit dem Kürzel GFZ. Balkone, Loggien und Terrassen zählen dabei nicht mit.

Die Zahl der Vollgeschosse steht als römische Ziffer im Plan. III heißt: höchstens drei Vollgeschosse. Steht die Ziffer in einem Kreis, ist die Zahl zwingend. Was ein Vollgeschoss ist, regelt die Bauordnung Ihres Landes. Ob ein Dachgeschoss als Vollgeschoss zählt, hängt deshalb vom Land ab.

Baulinie, Baugrenze und Bauweise

Wo auf dem Grundstück Sie bauen dürfen, zeigen Baulinien und Baugrenzen. Die Fläche, die sie umschließen, heißt überbaubare Grundstücksfläche, oft auch Baufenster genannt. In farbigen Plänen ist die Baulinie rot und die Baugrenze blau.

Auf einer Baulinie muss gebaut werden. Das Haus steht also genau dort. Eine Baugrenze dürfen Gebäude nicht überschreiten, sie dürfen aber dahinter zurückbleiben. Kleine Vorsprünge können in beiden Fällen zugelassen werden.

Außerhalb des Baufensters sind Nebenanlagen oft trotzdem möglich, etwa ein Gartenhaus. Das gilt, wenn der Plan nichts anderes sagt.

Die Bauweise steht als Buchstabe im Plan. Ein kleines o steht für offene Bauweise. Dann halten Gebäude seitlich Abstand zur Grenze, und ein Haus darf höchstens 50 Meter lang sein. Ein g steht für geschlossene Bauweise ohne seitlichen Abstand, wie bei einer Häuserzeile. Ein E im Dreieck erlaubt nur Einzelhäuser, ein D nur Doppelhäuser, ED beides.

Weitere Zeichen und Abkürzungen im Überblick

Neben Art und Maß der Nutzung enthalten viele Pläne Angaben zur Höhe, etwa die Traufhöhe. Der Plan muss dafür einen Bezugspunkt bestimmen, zum Beispiel die Höhe der angrenzenden Straße. Die Tabelle zeigt die häufigsten Kürzel.

Häufig bündelt der Plan mehrere Angaben in einer kleinen Tabelle im Baugebiet. Dort stehen zum Beispiel WA, II, 0,4 und o nebeneinander. Lesen Sie diese Angaben zusammen: allgemeines Wohngebiet, zwei Vollgeschosse, GRZ 0,4, offene Bauweise.

Worauf Sie beim Lesen achten sollten

Prüfen Sie zuerst, ob der Plan noch in dieser Form gilt. Gemeinden ändern Pläne oder heben sie auf. Dafür gelten dieselben Regeln wie bei der Aufstellung. Oft gibt es zu einem Plan mehrere Änderungen, die einzelne Festsetzungen ersetzen.

Achten Sie auf das Datum. Für ältere Pläne kann eine frühere Fassung der Baunutzungsverordnung gelten. Dann können einzelne Regeln anders lauten als heute. Fragen Sie im Zweifel bei der Gemeinde nach.

Nicht jede Vorgabe steht im Bebauungsplan. Abstandsflächen und der Begriff des Vollgeschosses regeln zum Beispiel die Bauordnungen der Länder. Ein Plan zeigt also, was städtebaulich erlaubt ist, aber nicht alles, was die Bauaufsicht prüft.

Vom Plan kann die Behörde im Einzelfall befreien, wenn die Grundzüge der Planung gewahrt bleiben. Ob das bei Ihrem Vorhaben möglich ist, klären Sie mit der Bauaufsicht oder einem Architekten.

• Legende suchen und Zeichen dort nachschlagen
• Grenze des Geltungsbereichs prüfen
• Kürzel im Baugebiet zusammen lesen
• Textteil und Begründung vollständig lesen
• Nach Änderungen und laufenden Verfahren fragen