Bauen ohne Bebauungsplan: was § 34 BauGB erlaubt

Drei Fälle: mit Plan, im Ort, außerhalb

Ob Sie bauen dürfen, richtet sich zuerst nach der Lage Ihres Grundstücks. Das Baugesetzbuch unterscheidet drei Bereiche. Für jeden gelten eigene Regeln.

Gibt es einen vollständigen Bebauungsplan, entscheidet allein dieser Plan. Er muss dafür mindestens Art und Maß der Nutzung, die überbaubaren Flächen und die örtlichen Verkehrsflächen regeln. Man spricht dann von einem qualifizierten Bebauungsplan.

Fehlt ein solcher Plan, kommt es darauf an, ob das Grundstück in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil liegt. Dann gilt § 34. Liegt es außerhalb, gehört es zum Außenbereich. Dort gilt § 35.

Es gibt auch Mischformen. Ein einfacher Bebauungsplan regelt nur einzelne Punkte, etwa die Art der Nutzung. Für alles Übrige gilt dann § 34 oder § 35.

Was bedeutet „einfügen“ nach § 34?

Im unbeplanten Innenbereich ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Das Gesetz nennt vier Maßstäbe dafür. Außerdem muss die Erschließung gesichert sein.

Einfügen heißt nicht, dass Ihr Haus genauso aussehen muss wie die Nachbarhäuser. Es soll aber den Rahmen nicht sprengen, den die Umgebung vorgibt. Ein Hochhaus zwischen Einfamilienhäusern fügt sich in der Regel nicht ein.

Dazu kommen zwei Grenzen. Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben. Das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

Entspricht die Umgebung einem Baugebiet der Baunutzungsverordnung, etwa einem allgemeinen Wohngebiet, gilt für die Art der Nutzung eine einfachere Regel. Dann ist erlaubt, was in diesem Baugebiet allgemein zulässig wäre.

• Art der Nutzung: Wohnen, Gewerbe oder beides
• Maß der Nutzung: Größe, Höhe und Zahl der Geschosse
• Bauweise: mit oder ohne seitlichen Abstand zur Grenze
• Überbaute Grundstücksfläche: wo auf dem Grundstück gebaut wird

Innenbereich oder Außenbereich?

Die Grenze zwischen beiden Bereichen ist oft der wichtigste Streitpunkt. Ein Grundstück am Ortsrand kann noch zum Innenbereich gehören oder schon zum Außenbereich. Das entscheidet über die Bebaubarkeit.

Die Gemeinde kann die Grenze durch Satzung festlegen. Sie kann auch einzelne Flächen am Rand in den Ort einbeziehen. Fragen Sie deshalb bei der Gemeinde nach, ob es für Ihr Gebiet eine solche Satzung gibt.

Im Außenbereich sind vor allem Vorhaben zulässig, die das Gesetz dort ausdrücklich vorsieht. Dazu gehören etwa Gebäude für land- oder forstwirtschaftliche Betriebe oder Anlagen der öffentlichen Versorgung. Auch für sie dürfen öffentliche Belange nicht entgegenstehen.

Andere Vorhaben, etwa ein normales Wohnhaus, sind dort nur im Einzelfall möglich. Sie dürfen öffentliche Belange nicht beeinträchtigen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn das Vorhaben dem Flächennutzungsplan widerspricht oder eine Splittersiedlung entstehen lässt. Für bestehende Gebäude gibt es einige Erleichterungen.

Neue Erleichterungen für Wohnungsbau

Das Baugesetzbuch lässt inzwischen mehr Abweichungen zu, wenn Wohnraum entsteht. Im Innenbereich kann im Einzelfall vom Einfügen abgewichen werden. Das gilt etwa, wenn ein bestehendes Gebäude erweitert wird und dadurch neue Wohnungen entstehen.

Mit Zustimmung der Gemeinde kann auch bei einem neuen Wohngebäude vom Einfügen abgewichen werden. Die Abweichung muss mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein. Die Interessen der Nachbarn werden dabei berücksichtigt.

Bis Ende 2030 gibt es zudem eine befristete Sonderregel. Mit Zustimmung der Gemeinde darf dann für Wohnungsbau von vielen Vorschriften des Baugesetzbuchs abgewichen werden. Ob Ihre Gemeinde davon Gebrauch macht, entscheidet sie selbst.

Wer entscheidet, und wie Sie vorher Klarheit bekommen

Über ein Vorhaben nach § 34 oder § 35 entscheidet die Baugenehmigungsbehörde. Sie braucht dafür das Einvernehmen der Gemeinde. Die Gemeinde hat also ein Wort mitzureden, auch wenn sie keinen Plan aufgestellt hat.

Weil das Einfügen eine Wertungsfrage ist, lohnt sich oft eine Bauvoranfrage. Die Bauordnungen nennen sie Vorbescheid. Damit lassen Sie einzelne Fragen klären, bevor Sie den vollständigen Bauantrag stellen. Typisch ist die Frage, ob ein Wohnhaus an dieser Stelle überhaupt zulässig ist.

Den Vorbescheid regeln die Bauordnungen der Länder. Wie lange er gilt, ist deshalb verschieden. In Nordrhein-Westfalen gilt er drei Jahre und kann verlängert werden. Auch Bayern kennt den Vorbescheid. Fragen Sie bei der Bauaufsicht nach den Regeln und Gebühren in Ihrem Land.

Welche Unterlagen Sie beifügen müssen, regelt ebenfalls Ihr Land. In Nordrhein-Westfalen muss sie bei einem Gebäude in der Regel ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser erstellen. Ausgenommen sind reine Fragen etwa zur Art der Nutzung oder zur Bauweise.

Welche Unterlagen Ihnen die Lage zeigen

Bevor Sie planen, sollten Sie wissen, ob für Ihr Grundstück doch ein Bebauungsplan gilt. Die Gemeinde hält die Pläne zur Einsicht bereit und gibt auf Verlangen Auskunft über ihren Inhalt. Manchmal gilt ein alter oder nur einfacher Plan, von dem der Eigentümer nichts weiß.

Auch der Flächennutzungsplan ist hilfreich. Er zeigt, wie die Gemeinde das Gebiet künftig nutzen will. Im Außenbereich kann ein Widerspruch zu diesem Plan ein Vorhaben scheitern lassen.

In Berlin gibt es eine Besonderheit. Im früheren Westteil der Stadt gilt dort, wo kein Bebauungsplan festgesetzt ist, der alte Baunutzungsplan zusammen mit Vorschriften der Bauordnung von 1958. Im früheren Ostteil gilt das nicht.

Mit der Flurkarte sehen Sie Grenzen und Nachbarbebauung. Sie hilft einzuschätzen, welche Gebäude zur näheren Umgebung zählen. Die endgültige Bewertung trifft aber die Bauaufsicht.

• Auskunft der Gemeinde, ob ein Bebauungsplan gilt
• Flächennutzungsplan für das Gebiet
• Satzungen über die Grenzen des Innenbereichs
• Flurkarte mit Grenzen und Gebäuden
• Fotos und Maße der Nachbarbebauung