Bauen ohne Bebauungsplan: was § 34 BauGB erlaubt

Welche Vorschrift für Ihr Grundstück gilt

Ob Sie bauen dürfen, richtet sich zuerst nach der Lage Ihres Grundstücks. Das Baugesetzbuch unterscheidet drei Fälle: Grundstücke mit Bebauungsplan, Grundstücke im Ort ohne Plan und Grundstücke außerhalb des Orts.

Gibt es einen vollständigen Bebauungsplan, entscheidet dieser Plan. Er muss dafür mindestens Art und Maß der Nutzung, die überbaubaren Flächen und die örtlichen Verkehrsflächen regeln. Man spricht dann von einem qualifizierten Bebauungsplan. Zusätzlich muss die Erschließung gesichert sein, etwa der Anschluss an Straße, Wasser und Abwasser.

Fehlt ein solcher Plan, kommt es darauf an, ob das Grundstück in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil liegt. Dieser Bereich heißt auch Innenbereich. Dort gilt § 34. Liegt das Grundstück außerhalb, gehört es zum Außenbereich. Dort gilt § 35.

Es gibt auch Mischformen. Ein einfacher Bebauungsplan regelt nur einzelne Punkte, etwa die Art der Nutzung. Für alles Übrige gilt dann § 34 oder § 35.

Was bedeutet „einfügen“ nach § 34?

Einfügen heißt: Ihr Vorhaben hält den Rahmen ein, den die Bebauung in der näheren Umgebung vorgibt. Nur dann ist es im Innenbereich ohne Bebauungsplan zulässig. Das Gesetz nennt vier Maßstäbe dafür. Außerdem muss die Erschließung gesichert sein.

Ihr Haus muss nicht genauso aussehen wie die Nachbarhäuser. Ein Hochhaus zwischen Einfamilienhäusern fügt sich aber in der Regel nicht ein.

Dazu kommen zwei Grenzen. Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben. Das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

Entspricht die Umgebung einem Baugebiet der Baunutzungsverordnung, etwa einem allgemeinen Wohngebiet, gilt für die Art der Nutzung eine einfachere Regel. Dann ist erlaubt, was in diesem Baugebiet allgemein zulässig wäre.

• Art der Nutzung: Wohnen, Gewerbe oder beides
• Maß der Nutzung: Größe, Höhe und Zahl der Geschosse
• Bauweise: mit oder ohne seitlichen Abstand zur Grenze
• Überbaute Grundstücksfläche: wo auf dem Grundstück gebaut wird

Innenbereich oder Außenbereich?

Ob ein Grundstück zum Innen- oder zum Außenbereich gehört, entscheidet über die Bebaubarkeit. Am Ortsrand ist das oft nicht eindeutig. Ein Grundstück dort kann noch zum Ort gehören oder schon zum Außenbereich.

Die Gemeinde kann die Grenze durch Satzung festlegen. Sie kann auch einzelne Flächen am Rand in den Ort einbeziehen. Fragen Sie deshalb bei der Gemeinde nach, ob es für Ihr Gebiet eine solche Satzung gibt.

Im Außenbereich sind vor allem Vorhaben zulässig, die das Gesetz dort ausdrücklich vorsieht. Dazu gehören etwa Gebäude für land- oder forstwirtschaftliche Betriebe oder Anlagen der öffentlichen Versorgung. Auch für sie dürfen öffentliche Belange nicht entgegenstehen.

Andere Vorhaben, etwa ein normales Wohnhaus, sind dort nur im Einzelfall möglich. Sie dürfen öffentliche Belange nicht beeinträchtigen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn das Vorhaben dem Flächennutzungsplan widerspricht. Ebenso, wenn eine Splittersiedlung entsteht, also vereinzelte Bebauung ohne Anschluss an einen Ort. Für bestehende Gebäude gibt es einige Erleichterungen.

Neue Erleichterungen für Wohnungsbau

Wenn Wohnraum entsteht, lässt das Baugesetzbuch inzwischen mehr Abweichungen vom Einfügen zu. Im Innenbereich gilt das etwa, wenn ein bestehendes Gebäude erweitert wird und dadurch neue Wohnungen entstehen. Auch der Umbau eines Gebäudes zu Wohnzwecken gehört dazu. Die Abweichung muss städtebaulich vertretbar sein.

Mit Zustimmung der Gemeinde kann auch bei einem neuen Wohngebäude vom Einfügen abgewichen werden. Die Abweichung muss mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein. Die Interessen der Nachbarn werden dabei gewürdigt.

Bis Ende 2030 gibt es zudem eine befristete Sonderregel. Mit Zustimmung der Gemeinde darf dann für Wohnungsbau von Vorschriften des Baugesetzbuchs abgewichen werden. Im Außenbereich gilt das nur für Flächen, die an bebaute oder beplante Gebiete anschließen. Ob Ihre Gemeinde zustimmt, entscheidet sie selbst.

Wer entscheidet, und wie Sie vorher Klarheit bekommen

Über ein Vorhaben nach § 34 oder § 35 entscheidet die Baugenehmigungsbehörde. Sie braucht dafür das Einvernehmen der Gemeinde. Die Gemeinde hat also ein Wort mitzureden, auch wenn sie keinen Plan aufgestellt hat.

Weil das Einfügen eine Wertungsfrage ist, lohnt sich oft eine Bauvoranfrage. Die Bauordnungen nennen das Ergebnis Vorbescheid. Damit lassen Sie einzelne Fragen klären, bevor Sie den vollständigen Bauantrag stellen. Typisch ist die Frage, ob ein Wohnhaus an dieser Stelle überhaupt zulässig ist.

Den Vorbescheid regeln die Bauordnungen der Länder. Wie lange er gilt, ist deshalb verschieden. In Nordrhein-Westfalen gilt er drei Jahre und kann verlängert werden. Auch Bayern kennt den Vorbescheid. Fragen Sie bei der Bauaufsicht nach den Regeln und Gebühren in Ihrem Land.

Welche Unterlagen Sie beifügen müssen, regelt ebenfalls Ihr Land. In Nordrhein-Westfalen muss die Unterlagen für ein Gebäude in der Regel ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser erstellen, etwa ein Architekt. Ausgenommen sind Anfragen nur zur Art der Nutzung, zur Bauweise oder zur überbaubaren Fläche.

Welche Unterlagen Ihnen die Lage zeigen

Bevor Sie planen, sollten Sie wissen, ob für Ihr Grundstück doch ein Bebauungsplan gilt. Die Gemeinde hält die Pläne zur Einsicht bereit und gibt auf Verlangen Auskunft über ihren Inhalt. Manchmal gilt ein alter oder nur einfacher Plan, von dem der Eigentümer nichts weiß.

Auch der Flächennutzungsplan ist hilfreich. Er zeigt, wie die Gemeinde das Gebiet künftig nutzen will. Im Außenbereich kann ein Widerspruch zu diesem Plan ein Vorhaben scheitern lassen.

In Berlin gibt es eine Besonderheit. Im früheren Westteil der Stadt gilt dort, wo kein Bebauungsplan festgesetzt ist, der alte Baunutzungsplan zusammen mit Vorschriften der Bauordnung von 1958. Im früheren Ostteil gilt das nicht.

Mit der Flurkarte sehen Sie Grenzen und Nachbarbebauung. Sie hilft einzuschätzen, welche Gebäude zur näheren Umgebung zählen. Die endgültige Bewertung trifft aber die Bauaufsicht.

• Auskunft der Gemeinde, ob ein Bebauungsplan gilt
• Flächennutzungsplan für das Gebiet
• Satzungen über die Grenzen des Innenbereichs
• Flurkarte mit Grenzen und Gebäuden
• Fotos und Maße der Nachbarbebauung