Flurkarte, Lageplan und Liegenschaftsbuch: was ist der Unterschied?

Was ist das Liegenschaftskataster?

Das Liegenschaftskataster ist das amtliche Verzeichnis aller Flurstücke. Jedes Land führt sein eigenes Kataster. Das Grundbuch benennt die Grundstücke nach diesem Verzeichnis. So regelt es § 2 der Grundbuchordnung.

Das Kataster hat zwei Teile. Der darstellende Teil ist die Karte. Der beschreibende Teil ist eine Aufstellung mit Daten zu jedem Flurstück. Lange hießen diese beiden Teile Flurkarte und Liegenschaftsbuch.

Heute führen die Länder beides in einem gemeinsamen System, kurz ALKIS genannt. Die Abkürzung steht für Amtliches Liegenschaftskatasterinformationssystem. In Bayern hat es die digitale Flurkarte und das automatisierte Liegenschaftsbuch abgelöst. Die alten Namen sind aber geblieben, auf Formularen ebenso wie im Alltag.

Was zeigt die Flurkarte?

Die Flurkarte zeigt die Flurstücke mit ihren Grenzen und Nummern. Dazu kommen die Gebäude und die Lagebezeichnungen, also Straßen und Hausnummern. Sie ist ein Auszug aus dem darstellenden Teil des Katasters.

Der Name hängt vom Land ab. In Bayern heißt sie Flurkarte. In Hessen und Niedersachsen heißt sie Liegenschaftskarte. Gemeint ist in allen Ländern die Karte des Katasters.

Namen von Eigentümern stehen nicht auf der Karte. Deshalb bekommen Sie die reine Karte in manchen Ländern ohne besondere Begründung. In Hessen etwa darf jede Person Auszüge erhalten. Nur für Angaben zu Eigentümern braucht man dort ein berechtigtes Interesse.

Was steht im Liegenschaftsbuch?

Das Liegenschaftsbuch enthält die Daten zu jedem Flurstück in Textform, eine Karte enthält es nicht. Dazu gehören Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer, die Lage, die Fläche und die tatsächliche Nutzung. Gemarkung und Flur sind Bezirke, in die das Kataster ein Gebiet einteilt.

Auch hier sind die Namen verschieden. In Niedersachsen heißt der Auszug Liegenschaftsbeschreibung. Das Landesamt in Sachsen-Anhalt spricht weiter vom Liegenschaftsbuch. In Bayern bestellen Sie einen Flurstücks- und Eigentumsnachweis, in Hessen einen Flurstücks- und Eigentümernachweis.

Für Auszüge mit Eigentümern brauchen Sie ein berechtigtes Interesse. Als Eigentümer haben Sie es für Ihr eigenes Flurstück. Das erklärt zum Beispiel das Landesamt in Niedersachsen.

• Flurstücksnachweis: nur die Daten des Flurstücks, ohne Eigentümer
• Flurstücks- und Eigentumsnachweis: zusätzlich die Eigentümer
• Bestandsnachweis: alle Flurstücke, die auf einem Grundbuchblatt gebucht sind

Was ist ein Lageplan?

Der Lageplan ist eine Bauvorlage, die Sie mit dem Bauantrag einreichen. Er entsteht auf Grundlage der Flurkarte und ergänzt sie um Angaben zum Bauvorhaben. Ein bloßer Auszug aus dem Kataster ist er also nicht.

Was genau hineingehört, regelt jedes Land selbst. In Niedersachsen enthält schon der einfache Lageplan den Maßstab, die Grenzen und die Fläche des Grundstücks. Dazu kommen die vorhandenen Gebäude, die Eigentümer und Hinweise auf Baulasten.

Viele Länder kennen mehrere Stufen. Niedersachsen unterscheidet den einfachen und den qualifizierten Lageplan. Den qualifizierten braucht man in der Regel, wenn an der Grenze gebaut wird oder Grenzabstände einzuhalten sind. Er sagt auch etwas darüber, wie zuverlässig die Grenzen sind.

Welche Art Sie brauchen, entscheidet die Baugenehmigungsbehörde. Das ist je nach Land die Stadt, die Gemeinde oder der Landkreis.

Wann ist ein Lageplan amtlich?

Amtlich ist ein Lageplan, wenn ihn die Katasterbehörde oder ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur anfertigt. So beschreibt es das Bauportal Nordrhein-Westfalen. Dort ist er etwa nötig, wenn die Grenzen des Baugrundstücks nicht festgestellt sind. Er ist auch nötig, wenn auf dem Grundstück oder beim Nachbarn eine Baulast ruht. Eine Baulast ist eine Pflicht gegenüber der Bauaufsicht, etwa eine Fläche für die Abstandsflächen des Nachbarn freizuhalten.

In einfachen Fällen genügt in Nordrhein-Westfalen ein Lageplan des Entwurfsverfassers, etwa Ihres Architekten. Bei unübersichtlichen Grenzen muss ihn dagegen ein Vermessungsingenieur anfertigen.

In Bayern ist die Grundlage der Katasterauszug zur Bauvorlage. Er besteht aus einer Flurkarte und einem Verzeichnis der Eigentümer des Baugrundstücks und der Nachbarn. Weil er Eigentümerdaten enthält, legen Sie ein berechtigtes Interesse dar, etwa Ihr Bauvorhaben.

In München gilt eine Besonderheit. Dort beantragen Sie für ein Baugesuch einen digitalen amtlichen Lageplan bei der Stadt. Er enthält die Daten des Katasterauszugs bereits.

Welches Dokument brauchen Sie wofür?

Für eine erste Planung und das Gespräch mit der Bank genügt oft ein einfacher Auszug aus Karte und Liegenschaftsbuch. Darauf weist das Landesamt in Niedersachsen hin. Wird die Planung konkret, kommen mit dem Bauantrag in der Regel Lagepläne hinzu.

Die Tabelle zeigt die Unterschiede im Überblick. Die genauen Namen und Anforderungen sind je nach Land verschieden.