Wann gilt ein Grundstück als erschlossen?

Was bedeutet Erschließung?

Erschlossen ist ein Grundstück, wenn es an eine Straße, an Trinkwasser und an Abwasser angebunden ist. Meist kommen Strom und oft Gas oder Wärme dazu. Diese Anbindung nennt man Erschließung.

Das BayernPortal der bayerischen Verwaltung unterscheidet zwei Teile. Die technische Erschließung ist der Anschluss an Strom, Gas, Wasserversorgung und Kanalisation. Die verkehrliche Erschließung ist die Anbindung an das öffentliche Straßennetz.

Das Baugesetzbuch definiert den Begriff nicht in einem Satz. Es regelt aber, wer die Erschließung schafft und wann sie für ein Bauvorhaben ausreicht. Danach richtet sich, ob Sie auf einem Grundstück bauen dürfen.

Straße, Wasser, Abwasser: die Bestandteile

Zur Erschließung gehört zuerst die Straße. Die Bauordnungen der Länder verlangen, dass das Grundstück an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt. In Bayern muss es in angemessener Breite daran grenzen. In Nordrhein-Westfalen muss die Zufahrt auch für Feuerwehr und Rettungsdienst genügen.

Liegt ein Grundstück in zweiter Reihe, kann eine gesicherte Zufahrt über ein anderes Grundstück reichen. In Nordrhein-Westfalen muss sie öffentlich-rechtlich gesichert sein, zum Beispiel durch eine Baulast. Bayern ist strenger. Dort genügt eine solche Zufahrt nur in bestimmten Fällen, etwa im Außenbereich, und sie muss gegenüber dem Träger der Bauaufsicht rechtlich gesichert sein.

Wasser und Abwasser gehören ebenso dazu. Das Grundstück wird über einen Grundstücksanschluss an die öffentliche Wasserversorgung und die Kanalisation angebunden. Führen die Leitungen über ein Nachbargrundstück, kann auch das eine Baulast sichern, zum Beispiel in Niedersachsen.

• Verkehrliche Erschließung: Anbindung an eine öffentliche Straße oder eine gesicherte Zufahrt.
• Wasserversorgung: Anschluss an die öffentliche Trinkwasserleitung.
• Abwasser: Anschluss an die Kanalisation oder eine andere zulässige Entsorgung.
• Energie: Strom und je nach Lage Gas oder Wärme.

Gesicherte Erschließung nach §§ 30, 34 und 35 BauGB

Ob ein Bauvorhaben zulässig ist, prüft die Behörde nach dem Baugesetzbuch. Dabei gibt es drei Gebiete. In jedem ist die Erschließung eine eigene Bedingung. Sie muss gesichert sein. Fertig sein muss sie bei der Genehmigung noch nicht.

Im Bebauungsplan (§ 30 BauGB): Ein Vorhaben ist zulässig, wenn es den Festsetzungen des Plans entspricht und die Erschließung gesichert ist. Das gilt auch für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan.

Im Innenbereich (§ 34 BauGB): Gibt es keinen Bebauungsplan, muss sich das Vorhaben in die Umgebung einfügen. Auch hier muss die Erschließung gesichert sein. Das betrifft viele Baulücken in bestehenden Orten.

Im Außenbereich (§ 35 BauGB): Außerhalb der Orte sind nur bestimmte Vorhaben zulässig. Das Gesetz verlangt dort eine ausreichende Erschließung. Ohne sie ist auch dort kein Bau zulässig.

Wer die Erschließung schafft und bezahlt

Die Erschließung ist Aufgabe der Gemeinde. Das steht in § 123 BauGB. Die Anlagen sollen spätestens benutzbar sein, wenn die Gebäude fertig sind. Einen Rechtsanspruch auf Erschließung haben Eigentümer aber nicht.

Es gibt eine Ausnahme. Sie setzt einen qualifizierten Bebauungsplan voraus, also einen Plan mit Festsetzungen unter anderem zu Art und Maß der Bebauung und zu den Verkehrsflächen. Dann kann jemand anbieten, die Erschließung selbst zu übernehmen. Lehnt die Gemeinde ein zumutbares Angebot ab, muss sie selbst erschließen. Die Gemeinde kann die Erschließung auch vertraglich auf einen Erschließungsträger übertragen.

Für Straßen, Wege und Plätze erhebt die Gemeinde einen Erschließungsbeitrag. Für Wasser und Abwasser gilt ein anderes Recht. Das Baugesetzbuch lässt Abgaben für diese Anlagen ausdrücklich unberührt. Diese Beiträge gehen je nach Ort an die Gemeinde oder an einen Versorgungsträger.

Was die Erschließungsbescheinigung zeigt

Die Erschließungsbescheinigung ist eine Auskunft der Gemeinde. In Bayern heißt sie Anliegerbescheinigung. Sie dokumentiert den Stand der Abrechnung von Erschließungsbeiträgen für ein Grundstück.

Sie beantwortet also die Frage, ob für die Straße noch Beiträge offen sind. Sie beantwortet nicht, ob Sie auf dem Grundstück bauen dürfen. Ob ein Bau zulässig ist, klärt die Bauaufsicht. Viele Bauordnungen kennen dafür einen Vorbescheid, zum Beispiel die von Nordrhein-Westfalen.

Für Käufer ist die Bescheinigung trotzdem wichtig. Ist die Straße noch nicht endgültig hergestellt, kann später ein Beitragsbescheid kommen. Die Pflicht entsteht erst mit der endgültigen Herstellung der Anlage. Das kann lange nach dem Einzug sein.

Die Bescheinigung erhält in der Regel der Eigentümer. Wer nicht Eigentümer ist, braucht eine Vollmacht oder eine Einverständniserklärung. So beschreibt es das BayernPortal. Sie können die Bescheinigung selbst bei der Gemeinde beantragen.

So prüfen Sie ein Grundstück vor dem Kauf

Klären Sie zuerst, in welchem Gebiet das Grundstück liegt. Gibt es einen Bebauungsplan, steht dort, wo Straßen vorgesehen sind. Liegt es im Innenbereich, zählt die vorhandene Umgebung.

Prüfen Sie dann jeden Teil der Erschließung einzeln. Diese Fragen helfen dabei.

• Grenzt das Grundstück an eine öffentliche Straße, oder führt die Zufahrt über fremden Grund?
• Ist eine Zufahrt über fremden Grund durch Baulast oder Dienstbarkeit gesichert?
• Liegen Wasser- und Abwasserleitungen in der Straße, und gibt es schon Hausanschlüsse?
• Ist die Straße endgültig hergestellt und abgerechnet? Das zeigt die Erschließungsbescheinigung.
• Sind Beiträge für Wasser und Abwasser bezahlt? Das beantwortet oft eine andere Stelle.