Erschließungskosten: was auf Eigentümer zukommt

Wofür fällt der Erschließungsbeitrag an?

Der Erschließungsbeitrag deckt Kosten, wenn eine Gemeinde Straßen, Wege oder Plätze erstmals endgültig herstellt. Grundlage sind die §§ 127 ff. des Baugesetzbuchs. Baden-Württemberg und Bayern haben den Beitrag in ihre Kommunalabgabengesetze übernommen. Das Prinzip ist ähnlich.

Beitragsfähig sind vor allem öffentliche Straßen, Wege und Plätze, die zum Anbau bestimmt sind. An ihnen dürfen also Gebäude errichtet werden. Dazu kommen Sammelstraßen, Parkflächen und Grünanlagen, soweit sie der Erschließung dienen. Auch Anlagen zum Schutz vor Lärm können dazugehören.

Zu den Kosten zählen der Erwerb und die Freilegung der Flächen. Dazu kommt die erste Herstellung der Straße mit Entwässerung und Beleuchtung. Brücken, Tunnel und Unterführungen gehören nicht dazu.

Für Wasser, Abwasser, Strom und Gas gilt der Erschließungsbeitrag nicht. Dafür können eigene Beiträge oder Gebühren anfallen. Sie richten sich nach Landesrecht und gehen je nach Ort an die Gemeinde oder an einen Versorgungsträger.

Wie viel trägt die Gemeinde selbst?

Die Gemeinde trägt nach § 129 BauGB mindestens 10 Prozent des beitragsfähigen Aufwands. Den Rest verteilt sie auf die erschlossenen Grundstücke. Alle Kosten darf sie nicht auf die Eigentümer umlegen.

Bayern verweist in seinem Kommunalabgabengesetz auf diese Regel. In Hamburg trägt die Stadt ebenfalls 10 Prozent. Baden-Württemberg weicht ab. Dort trägt die Gemeinde für Anbaustraßen und Wohnwege 5 Prozent. Die Satzung darf davon nicht abweichen.

Nicht beitragsfähig sind Kosten, die der Eigentümer schon selbst getragen hat. Hat er die Anlage selbst gebaut oder dafür bezahlt, darf die Gemeinde dafür keinen Beitrag verlangen.

Wie wird der Beitrag verteilt?

Die Gemeinde verteilt den Aufwand auf alle Grundstücke, die durch die Anlage erschlossen werden. Wie sie das tut, regelt sie in ihrer Erschließungsbeitragssatzung.

Das Baugesetzbuch nennt drei Maßstäbe. Die Gemeinde kann auf Art und Maß der baulichen Nutzung abstellen. Sie kann die Fläche des Grundstücks zugrunde legen. Oder sie rechnet nach der Länge der Grundstücksseite an der Straße. Sie darf die Maßstäbe auch verbinden.

Ein großes Grundstück mit viel erlaubter Bebauung zahlt deshalb in der Regel mehr als ein kleines. Wie viel es in Ihrem Fall ist, hängt von der Satzung und den Baukosten ab. Eine feste Zahl für ganz Deutschland gibt es nicht.

Wann kommt der Bescheid und wer zahlt?

Der Bescheid kommt erst, wenn die Anlage endgültig hergestellt ist. Dann entsteht die Beitragspflicht. Das kann viele Jahre nach dem Bau des Hauses sein. Vorher darf die Gemeinde aber Vorausleistungen verlangen, also Abschläge auf den späteren Beitrag.

Zahlen muss, wer bei Bekanntgabe des Bescheids Eigentümer ist. Bei einem Erbbaurecht zahlt der Erbbauberechtigte. Wohnungseigentümer haften nur für ihren Anteil. Der Beitrag ruht außerdem als öffentliche Last auf dem Grundstück. Er haftet also am Grundstück selbst, nicht nur an der Person.

Beim Kauf gilt eine gesetzliche Regel. Ohne andere Absprache trägt der Verkäufer die Beiträge für Arbeiten, die bis zum Vertragsschluss begonnen haben. Das betrifft aber nur Käufer und Verkäufer untereinander. Die Stadt Hamburg weist darauf hin, dass sie solche Vereinbarungen beim Bescheid nicht berücksichtigt.

Manche Länder setzen eine zeitliche Grenze. In Baden-Württemberg und Sachsen ist ein Beitrag 20 Jahre nach Eintritt des Vorteils nicht mehr zulässig. In Bayern entfällt er, wenn der Bau der Anlage vor mindestens 25 Jahren begann.

Wann ist der Beitrag fällig und gibt es Raten?

Der Beitrag ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig. Das regelt § 135 BauGB. Weil die Summe hoch sein kann, sieht das Gesetz Hilfen vor.

Um Härten zu vermeiden, kann die Gemeinde Ratenzahlung erlauben. Sie kann den Beitrag auch verrenten, also in höchstens zehn Jahresleistungen aufteilen. Für Flächen, die landwirtschaftlich genutzt werden, gibt es eine Stundung.

Im Einzelfall kann die Gemeinde ganz oder teilweise auf den Beitrag verzichten. Das setzt ein öffentliches Interesse oder eine unbillige Härte voraus. Fragen Sie früh bei der Gemeinde nach, wenn Sie Probleme mit der Zahlung erwarten. Bei Zweifeln am Bescheid hilft ein Rechtsanwalt.

Wo gibt es noch Straßenausbaubeiträge?

Straßenausbaubeiträge gibt es nur noch in manchen Ländern. Sie betreffen eine Straße, die schon endgültig hergestellt ist und später erneuert oder verbessert wird. Dafür gilt allein Landesrecht. Die Regeln gehen weit auseinander.

Die Tabelle zeigt den Stand für einige Länder. Für die übrigen Länder fragen Sie bei Ihrer Gemeinde nach. Auch wo Beiträge erlaubt sind, erhebt nicht jede Gemeinde sie.