Das Wichtigste in Kürze
- Den Erschließungsbeitrag erhebt die Gemeinde für die erste endgültige Herstellung von Straßen, Wegen und Plätzen.
- Die Gemeinde trägt nach Bundesrecht mindestens 10 Prozent der Kosten, in Baden-Württemberg gelten 5 Prozent.
- Zahlen muss, wer bei Bekanntgabe des Bescheids Eigentümer ist, auch wenn der Kaufvertrag etwas anderes sagt.
- Beiträge für den späteren Ausbau einer Straße gibt es nur noch in manchen Ländern.
Wofür der Erschließungsbeitrag anfällt
Der Erschließungsbeitrag deckt die Kosten für die erste Herstellung bestimmter Anlagen. Grundlage sind die §§ 127 ff. des Baugesetzbuchs. Baden-Württemberg und Bayern haben den Beitrag in ihre Kommunalabgabengesetze übernommen. Das Prinzip ist aber ähnlich.
Beitragsfähig sind vor allem öffentliche Straßen, Wege und Plätze, die zum Anbau bestimmt sind. Dazu kommen Sammelstraßen, Parkflächen und Grünanlagen, soweit sie der Erschließung dienen. Auch Anlagen zum Schutz vor Lärm können dazugehören.
Zu den Kosten zählen der Erwerb und die Freilegung der Flächen. Dazu kommt die erste Herstellung der Straße mit Entwässerung und Beleuchtung. Brücken, Tunnel und Unterführungen gehören nicht dazu.
Für Wasser, Abwasser, Strom und Gas gilt der Erschließungsbeitrag nicht. Dafür können eigene Beiträge oder Gebühren anfallen. Sie richten sich nach Landesrecht und gehen je nach Ort an die Gemeinde oder an einen Versorgungsträger.
Wie viel die Gemeinde selbst trägt
Die Gemeinde darf nicht alle Kosten auf die Eigentümer umlegen. Nach § 129 BauGB trägt sie mindestens 10 Prozent des beitragsfähigen Aufwands. Der Rest wird auf die erschlossenen Grundstücke verteilt.
Bayern verweist in seinem Kommunalabgabengesetz auf diese Regel. In Hamburg trägt die Stadt ebenfalls 10 Prozent. Baden-Württemberg weicht ab. Dort trägt die Gemeinde für Anbaustraßen und Wohnwege 5 Prozent. Die Satzung darf davon nicht abweichen.
Nicht beitragsfähig sind Kosten, die der Eigentümer schon selbst getragen hat. Hat er die Anlage selbst gebaut oder dafür bezahlt, darf die Gemeinde dafür keinen Beitrag verlangen.
| Regel | Anteil der Gemeinde | Grundlage |
|---|---|---|
| Bundesrecht | mindestens 10 Prozent | § 129 BauGB |
| Bayern | mindestens 10 Prozent | Kommunalabgabengesetz mit Verweis auf § 129 BauGB |
| Baden-Württemberg | 5 Prozent bei Anbaustraßen und Wohnwegen | § 23 Kommunalabgabengesetz |
Wie der Beitrag verteilt wird
Den verbleibenden Aufwand verteilt die Gemeinde auf alle Grundstücke, die durch die Anlage erschlossen werden. Wie sie das tut, regelt sie in ihrer Erschließungsbeitragssatzung.
Das Baugesetzbuch nennt drei Maßstäbe. Die Gemeinde kann auf Art und Maß der baulichen Nutzung abstellen. Sie kann die Fläche des Grundstücks zugrunde legen. Oder sie rechnet nach der Länge der Grundstücksseite an der Straße. Sie darf die Maßstäbe auch verbinden.
Ein großes Grundstück mit viel erlaubter Bebauung zahlt deshalb in der Regel mehr als ein kleines. Wie viel es in Ihrem Fall ist, hängt von der Satzung und den Baukosten ab. Eine feste Zahl für ganz Deutschland gibt es nicht.
Wann der Bescheid kommt und wer zahlt
Die Beitragspflicht entsteht, wenn die Anlage endgültig hergestellt ist. Was das heißt, legt die Satzung fest. Deshalb kann ein Bescheid viele Jahre nach dem Bau des Hauses kommen. Die Gemeinde darf aber schon vorher Vorausleistungen verlangen.
Zahlen muss, wer bei Bekanntgabe des Bescheids Eigentümer ist. Bei einem Erbbaurecht zahlt der Erbbauberechtigte. Wohnungseigentümer haften nur für ihren Anteil. Der Beitrag ruht außerdem als öffentliche Last auf dem Grundstück.
Beim Kauf gilt eine gesetzliche Regel. Ohne andere Absprache trägt der Verkäufer die Beiträge für Arbeiten, die bis zum Vertragsschluss begonnen haben. Das betrifft aber nur Käufer und Verkäufer untereinander. Die Stadt Hamburg weist darauf hin, dass sie solche Vereinbarungen beim Bescheid nicht berücksichtigt.
Manche Länder setzen eine zeitliche Grenze. In Baden-Württemberg und Sachsen ist ein Beitrag 20 Jahre nach Eintritt des Vorteils nicht mehr zulässig. In Bayern entfällt er, wenn der Bau der Anlage vor mindestens 25 Jahren begann.
Zahlung, Raten und Stundung
Der Beitrag ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig. Das regelt § 135 BauGB. Die Summe kann für eine Familie hoch sein.
Das Gesetz sieht deshalb Hilfen vor. Um Härten zu vermeiden, kann die Gemeinde Ratenzahlung erlauben. Sie kann den Beitrag auch in eine Rente umwandeln, zahlbar in höchstens zehn Jahresleistungen. Für Flächen, die landwirtschaftlich genutzt werden, gibt es eine Stundung.
Im Einzelfall kann die Gemeinde ganz oder teilweise auf den Beitrag verzichten. Das setzt ein öffentliches Interesse oder eine unbillige Härte voraus. Fragen Sie früh bei der Gemeinde nach, wenn Sie Probleme mit der Zahlung erwarten. Bei Zweifeln am Bescheid hilft ein Rechtsanwalt.
Straßenausbaubeiträge: je nach Land verschieden
Vom Erschließungsbeitrag zu unterscheiden ist der Straßenausbaubeitrag. Er betrifft eine Straße, die schon endgültig hergestellt ist und später erneuert oder verbessert wird. Dafür gilt allein Landesrecht. Die Regeln gehen weit auseinander.
Die Tabelle zeigt den Stand für einige Länder. Für die übrigen Länder fragen Sie bei Ihrer Gemeinde nach. Auch wo Beiträge erlaubt sind, erhebt nicht jede Gemeinde sie.
| Land | Straßenausbaubeiträge |
|---|---|
| Baden-Württemberg | Hat es nie gegeben |
| Bayern | Seit 1.1.2018 nicht mehr erhoben |
| Berlin | Werden nicht mehr erhoben |
| Nordrhein-Westfalen | Keine Beiträge für Maßnahmen, die ab 1.1.2024 beschlossen wurden |
| Hessen | Gemeinde entscheidet selbst, eine Pflicht gibt es seit Juni 2018 nicht mehr |
| Niedersachsen | Gemeinde kann Beiträge erheben |
| Sachsen | Gemeinde kann Beiträge erheben |
Erschließungsbescheinigung ausführlich erklärt
Was drinsteht, wer ihn bekommt, was er kostet und welche Stelle zuständig ist.
Alles zum Thema Erschließungsbescheinigung →