Das Wichtigste in Kürze
- Den Energieausweis muss der Verkäufer spätestens bei der Besichtigung vorlegen.
- Vor dem Kaufangebot prüfen Sie Grundbuch, Flurkarte, Baulasten und Bebauungsplan.
- Viele Stellen geben Auskunft nur an den Eigentümer. Eine Vollmacht des Verkäufers öffnet Ihnen die meisten Türen.
- Den Entwurf des Kaufvertrags sollen Sie in der Regel zwei Wochen vor dem Notartermin erhalten.
Die Unterlagen auf einen Blick
Die Tabelle nennt die wichtigsten Unterlagen für ein Haus mit Grundstück. Wer die Unterlage ausstellt, ist nicht in jedem Land gleich geregelt. Die Namen der Stellen unterscheiden sich deshalb je nach Land.
Nicht jede Unterlage brauchen Sie in jedem Fall. Bei einem Neubau in einem jungen Baugebiet sind Bebauungsplan und Erschließung wichtiger. Bei einem alten Haus zählen eher Bauakte und Energieausweis.
| Unterlage | Wer stellt sie aus | Was Sie daraus erfahren |
|---|---|---|
| Energieausweis | vom Verkäufer vorzulegen | Energiebedarf oder Verbrauch des Hauses |
| Grundbuchauszug | Grundbuchamt beim Amtsgericht | Eigentümer, Rechte Dritter, Grundschulden |
| Flurkarte | Vermessungs- oder Katasterbehörde, je nach Land | Lage, Grenzen und Größe der Flurstücke |
| Auszug aus dem Baulastenverzeichnis | Bauaufsicht, nicht in Bayern | Pflichten gegenüber der Bauaufsicht |
| Bebauungsplan | Gemeinde | was auf dem Grundstück gebaut werden darf |
| Anliegerbescheinigung | Gemeinde, je nach Land | offene oder bezahlte Erschließungsbeiträge |
| Bauakte mit Genehmigungen | Bauaufsicht | ob das Haus so genehmigt ist, wie es steht |
Schritt 1: bei der Besichtigung
Den Energieausweis muss Ihnen der Verkäufer oder der Makler spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Ein Aushang oder ein ausgelegtes Exemplar genügt. Findet keine Besichtigung statt, muss er den Ausweis unverzüglich vorlegen. Das gilt auch, sobald Sie danach fragen.
Ein Energieausweis gilt zehn Jahre. Für Baudenkmäler gilt die Pflicht zur Vorlage nicht. Achten Sie auf das Ausstellungsdatum und darauf, ob es ein Bedarfs- oder Verbrauchsausweis ist.
Bitten Sie schon jetzt um die Angaben, mit denen Sie später Unterlagen anfordern. Das sind die genaue Adresse, die Gemarkung und die Flurstücksnummer. Gemarkung und Flurstück stehen im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs.
Schritt 2: vor dem Kaufangebot das Grundstück prüfen
Der Grundbuchauszug zeigt Eigentümer, Lasten und Grundschulden. Als Kaufinteressent bekommen Sie ihn nur mit berechtigtem Interesse. Das Amtsgericht Ingolstadt nennt als Nachweis etwa eine Vollmacht des Eigentümers oder einen schriftlichen Vorvertrag.
Die Flurkarte zeigt, wo die Grenzen verlaufen und ob Garage oder Garten auf dem verkauften Flurstück liegen. In Bayern geben die Ämter für Digitalisierung, Breitband und Vermessung die Flurkarte heraus. Für Nachweise mit Eigentümerangaben verlangen sie ein berechtigtes Interesse.
Das Baulastenverzeichnis zeigt Pflichten, die ein Eigentümer gegenüber der Bauaufsicht übernommen hat. Ein Beispiel ist eine Fläche, die der Nachbar für seine Abstandsflächen nutzen darf. Baulasten wirken auch gegenüber dem neuen Eigentümer. In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis. Solche Angaben finden sich dort in den einzelnen Bauakten.
Die Bauakte liegt bei der Bauaufsicht. Sie zeigt, welche Bauten genehmigt sind. Die Stadt Nürnberg etwa gewährt Einsicht nur mit Eigentümernachweis oder Vollmacht.
Schritt 3: Planung, Beiträge und Umwelt klären
Der Bebauungsplan zeigt, was auf dem Grundstück und in der Nachbarschaft gebaut werden darf. Jeder darf ihn einsehen, dafür brauchen Sie keinen Nachweis. Die Gemeinde gibt auf Verlangen Auskunft über den Inhalt.
Die Anliegerbescheinigung zeigt, ob Erschließungsbeiträge bezahlt oder noch offen sind. In Bayern stellen die Gemeinden sie aus. Beantragen darf sie der Eigentümer oder jemand mit seiner schriftlichen Zustimmung. Ohne andere Vereinbarung trägt der Verkäufer die Beiträge für Maßnahmen, die bis zum Vertragsschluss begonnen wurden.
Eine Altlastenauskunft ist vor allem bei früher gewerblich genutzten Flächen sinnvoll. Wer das Kataster führt und wer Auskunft bekommt, regelt jedes Land selbst.
Den Bodenrichtwert ermittelt der Gutachterausschuss. Jeder kann Auskunft darüber verlangen. Er hilft Ihnen, den Preis für das Grundstück einzuordnen.
Schritt 4: die Finanzierung vorbereiten
Bei einem Immobilienkredit muss die Bank Ihre Kreditwürdigkeit eingehend prüfen. Dafür will sie Nachweise über Einkommen, Ausgaben und Vermögen sehen. Legen Sie Gehaltsnachweise, Kontoauszüge und Nachweise über Eigenkapital bereit.
Für das Haus selbst verlangt die Bank meist dieselben Unterlagen, die Sie in Schritt 2 und 3 gesammelt haben. Dazu kommen oft Grundrisse, eine Wohnflächenberechnung und Fotos. Welche Unterlagen genau, legt jede Bank selbst fest.
Schritt 5: Notarvertrag und Umschreibung
Ein Kaufvertrag über ein Grundstück muss notariell beurkundet werden. Als Verbraucher sollen Sie den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin erhalten. Gleichen Sie ihn mit Ihren Unterlagen ab. Vor der Beurkundung soll sich der Notar selbst über den Inhalt des Grundbuchs unterrichten.
Nach dem Vertrag sichert eine Vormerkung im Grundbuch Ihren Anspruch auf das Eigentum. Unverzüglich nach dem Kauf muss Ihnen der Verkäufer den Energieausweis übergeben. Bei einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen sollen Sie dann ein kostenloses Beratungsgespräch zum Energieausweis führen, wenn es angeboten wird.
Bevor Sie als Eigentümer eingetragen werden, braucht das Grundbuchamt zwei Nachweise. Das Finanzamt muss bescheinigen, dass keine steuerlichen Bedenken bestehen. Und die Gemeinde muss bestätigen, dass sie ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt oder keines hat. Fragen Sie den Notar, wer diese Nachweise einholt.
Grundbuchauszug ausführlich erklärt
Was drinsteht, wer ihn bekommt, was er kostet und welche Stelle zuständig ist.
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